Dernière modification : 30 avril 2026 — mis à jour suite aux décisions judiciaires de 2025 sur la loi Hoguet et la conciergerie Airbnb.
La loi Hoguet et la conciergerie : un danger juridique que 90 % des acteurs ignorent sur la loi Hoguet
La loi Hoguet, c’est le texte qui encadre les professionnels de l’immobilier depuis 1970. Pendant des années, les conciergeries Airbnb ont fonctionné en dehors de son champ d’application. Ce temps est révolu.
Cet article est le résumé de l’un de mes lives quotidiens, où j’analyse chaque matin l’actualité et les stratégies business de la location courte durée.
En janvier 2025, le tribunal judiciaire de Tours a rendu une décision qui crée jurisprudence. Une conciergerie Airbnb a été condamnée à rembourser l’intégralité de ses honoraires. Le motif : exercice illégal de la gestion immobilière sans carte G, au sens de la loi Hoguet. Ce n’est pas une hypothèse. C’est un jugement réel, avec un numéro de décision, qui s’applique dès aujourd’hui.
Ce que je vais vous expliquer dans cet article, c’est exactement pourquoi la loi Hoguet concerne votre conciergerie, comment le juge analyse votre activité, et surtout quelles sont les deux solutions concrètes pour sécuriser votre business.
Pourquoi la loi Hoguet s’applique à votre conciergerie
Ce que dit la loi Hoguet sur la gestion immobilière
La loi Hoguet de 1970 est claire : toute activité consistant à louer, gérer ou encaisser des loyers pour le compte d’autrui, à titre habituel et rémunéré, nécessite une carte professionnelle. Plus précisément, la carte G, carte de gestion immobilière.
Pendant longtemps, les conciergeries Airbnb ont contourné ce cadre en utilisant des contrats de prestation de service. L’argument était simple : « Je ne gère pas l’immobilier, je fournis des services. » Le tribunal de Tours a mis fin à cet argument en 2025.
Le jugement de Tours : décision n° 2400458
Le juge a examiné l’activité concrète d’une conciergerie. Non pas ce que disait le contrat, mais ce que la conciergerie faisait réellement. Il a constaté qu’elle gérait les annonces, pilotait les prix, administrait les réservations et percevait des commissions sur les loyers. Sa conclusion : c’est de la gestion immobilière au sens de la loi Hoguet. Résultat, le contrat a été déclaré nul. Les honoraires ont dû être remboursés. La conciergerie a été condamnée.
Ce scénario, donc, n’est plus théorique. Il est déjà arrivé. Et il peut arriver à votre conciergerie demain.
Les quatre critères que le juge va examiner
Comment le tribunal qualifie votre activité selon la loi Hoguet
Ce n’est pas le contrat qui détermine si vous relevez de la loi Hoguet. C’est la réalité opérationnelle de votre activité. Le juge va analyser quatre critères précis.
Premier critère : agissez-vous pour le compte du propriétaire ? Si vous gérez les annonces, fixez les prix et administrez le calendrier de disponibilités pour votre client propriétaire, la réponse est oui. Peu importe ce qui est écrit dans votre contrat. Le juge regardera les preuves concrètes de ce que vous faites réellement.
Deuxième critère : existe-t-il une rémunération liée à cette gestion ? Une commission sur les loyers, c’est précisément ce que vous percevez. Ce critère est donc coché pour la quasi-totalité des conciergeries actives.
Troisième critère : y a-t-il des actes d’administration du bien ? Encaisser des paiements, remettre des clés, signer des états des lieux. Si vous faites l’une de ces choses pour le compte du propriétaire, vous êtes dans le champ de la loi Hoguet.
Quatrième critère : est-ce habituel et professionnel ? Si vous gérez plusieurs logements et que c’est votre activité principale, ce critère est coché sans discussion possible.
Le vrai danger : votre contrat ne vous protège pas
Voici ce que beaucoup de conciergeries ne réalisent pas encore. Un contrat de prestation de service, même rédigé par un avocat, n’est pas une protection suffisante si vos actes opérationnels contredisent ce que ce contrat est censé établir.
Le juge ne lit pas uniquement le contrat. Il examine ce que vous avez fait concrètement. Et si vos actes correspondent à de la gestion immobilière, il requalifiera le contrat en mandat de gestion déguisé. Là, le contrat tombe. Les honoraires sont à restituer.
C’est pour cela que j’insiste depuis un moment sur ce point : le contrat est un élément nécessaire, mais il n’est pas suffisant. Loin de là.
Qui est concerné par la loi Hoguet dans la conciergerie ?
Les conciergeries classiques directement exposées
Si vous gérez les annonces de vos propriétaires, pilotez leur politique tarifaire, administrez leurs calendriers de disponibilités et percevez une commission sur leurs loyers, vous cochez les quatre critères. Vous êtes exposé.
La majorité des conciergeries actives aujourd’hui sont dans cette situation. C’est la réalité du marché. Ce n’est pas une critique, c’est un constat. Pendant des années, c’est ainsi que le modèle s’est développé, parce que personne ne savait. Maintenant on sait.
Pour aller plus loin sur l’impact de la réglementation sur votre activité, j’avais également détaillé ce que les conciergeries doivent savoir sur la loi Le Meur, qui ajoute une autre couche de responsabilité.
Qui n’est pas concerné
Si vous faites de la sous-location, la loi Hoguet ne s’applique pas. Vous louez le bien à votre nom, vous avez la jouissance du logement, et vous le sous-louez. Vous n’agissez pas pour le compte d’autrui. Votre risque est ailleurs, notamment dans la validité du bail signé avec le propriétaire. C’est un autre sujet, que j’ai traité dans cet article sur le business location courte durée en 2026.
Si vous avez la carte G, vous n’êtes pas non plus concerné par cette problématique. Vous êtes dans le cadre légal prévu par la loi Hoguet.
Le risque concret pour votre activité
Un propriétaire mécontent peut ruiner votre conciergerie
Voici le scénario que je veux vous faire comprendre. Un propriétaire vous a confié dix logements depuis trois ans. La relation se dégrade. Peu importe la raison : un désaccord sur les tarifs, un retard de paiement, une insatisfaction quelconque. Ce propriétaire consulte un avocat. L’avocat, de plus en plus au courant de cette jurisprudence, identifie l’argument juridique. Le propriétaire attaque en nullité de contrat.
Résultat : vous devez rembourser trois ans de commissions. C’est la fin de votre entreprise.
Ce n’est pas un cas théorique. C’est précisément ce qui s’est passé pour les conciergeries condamnées en 2025. Des conciergeries qui, pour certaines, avaient saisi le tribunal pour se faire payer des factures impayées. Et qui se sont retrouvées à rembourser tout ce qu’elles avaient facturé.
Le risque juridique n’attend pas que la relation soit mauvaise depuis le début. Il attend simplement que quelqu’un soit motivé à l’utiliser. N’oubliez pas ça.
Ce que la loi Hoguet change pour votre pitch commercial
Le nouveau positionnement de la conciergerie conforme
Jusqu’à présent, beaucoup de conciergeries vendaient leur service avec un argument simple : « Je gère tout, vous ne faites rien, vous touchez vos loyers à la fin du mois. » C’est précisément ce pitch qui crée le risque juridique. En vous positionnant comme celui qui décide de tout, vous entrez dans la définition de la gestion immobilière au sens de la loi Hoguet.
Votre nouveau pitch doit être fondamentalement différent. Vous êtes le partenaire opérationnel du propriétaire. Lui reste décisionnaire. Vous, vous exécutez.
Concrètement, cela donne : « Vous fixez votre politique tarifaire via votre espace sur notre logiciel, je l’applique. Vous validez vos disponibilités, je les gère. Vous connaissez vos revenus en temps réel. Je m’occupe de tout l’opérationnel. » Ce positionnement est non seulement plus conforme juridiquement, mais aussi plus rassurant pour des propriétaires qui deviennent de plus en plus exigeants et informés.
Pour aller plus loin sur comment récupérer des propriétaires pour votre conciergerie avec ce nouveau positionnement, j’ai détaillé les approches qui fonctionnent en 2026.
Ce que la loi Hoguet signifie pour l’avenir du marché
Une sélection naturelle est en cours
Le marché de la conciergerie entre dans une phase de sélection naturelle. Les conciergeries qui continuent dans la zone grise juridique vont disparaître, non pas parce que leur activité est mauvaise, mais parce qu’un seul propriétaire mécontent suffit à provoquer leur effondrement financier.
En revanche, celles qui s’adaptent maintenant ont une longueur d’avance considérable. Les propriétaires deviennent plus sélectifs. Ils veulent travailler avec des conciergeries structurées, qui leur donnent accès à leurs données, qui les impliquent dans les décisions importantes. C’est une opportunité pour ceux qui font les choses sérieusement.
Si vous voulez comprendre comment créer une conciergerie en 2026 dans ce nouveau cadre juridique, j’ai aussi publié un article dédié sur ce que ça change dans la création d’activité.
Votre prochaine étape
Si vous voulez sécuriser votre activité face aux enjeux de la loi Hoguet conciergerie et mettre en place les bons outils dès maintenant, inscrivez-vous à notre prochaine web conférence en ligne sur la conciergerie. On y détaille les trois piliers de la mise en conformité, les outils à mettre en place et le plan d’action concret pour adapter votre modèle. Réservez votre place ici.
Pour découvrir comment Guestlucky vous permet de prouver opérationnellement la conformité de votre activité grâce à l’espace propriétaire dédié, vous pouvez également consulter directement la plateforme. C’est l’outil que j’ai spécifiquement développé pour répondre à ce contexte juridique.
Pour aller plus loin au quotidien, rejoignez le prochain live GuestLucky, une démonstration en direct pour les hôtes et les conciergeries, avec vos questions posées à l’équipe.
Les deux solutions pour rester dans la légalité face à la loi Hoguet
Solution 1 : la restructuration contractuelle et opérationnelle
C’est la solution que je recommande en priorité pour les conciergeries qui veulent pérenniser leur activité sans tout remettre en question.
Elle repose sur trois piliers.
Pilier 1 : un contrat restructuré. Pas un simple contrat de prestation de service générique. Un contrat qui délimite précisément votre périmètre d’intervention : le ménage, l’accueil, la communication voyageur, la maintenance mineure. Et surtout, des annexes contractuelles qui matérialisent le pouvoir décisionnel du propriétaire sur les tarifs et les calendriers. Ce n’est pas vous qui fixez les prix. C’est le propriétaire qui les valide. Le contrat doit le prouver, et les actes opérationnels aussi.
Nous avons fait réviser tous nos contrats par des juristes spécialisés pour coller exactement à la loi Hoguet et à la loi Le Meur. C’est une base, mais ce n’est toujours pas suffisant sans les deux piliers suivants.
Pilier 2 : la politique tarifaire reste entre les mains du propriétaire. Si vous utilisez des outils de revenue management comme PriceLabs ou Beyond Pricing, ce n’est pas vous qui devez être connecté à ces outils sur les annonces de vos propriétaires. C’est le propriétaire lui-même. Vous pouvez avoir une vue, vous pouvez apporter votre expertise, mais officiellement, c’est lui qui paramètre et valide. Si vous avez externalisé le revenue management à une société tierce, arrêtez immédiatement. C’est le propriétaire qui doit signer avec cette société, pas vous.
Pilier 3 : un logiciel qui prouve la réalité opérationnelle. C’est là qu’intervient Guestlucky. Un contrat sans outil qui le matérialise, c’est du papier. Ce qui compte devant un tribunal, c’est la preuve vivante de vos pratiques. Guestlucky dispose d’un espace propriétaire dédié. Le propriétaire y valide ses tarifs, y gère ses disponibilités, y consulte ses revenus en temps réel. Chaque validation est tracée, horodatée, exportable. Si vous êtes un jour contesté, vous pouvez démontrer concrètement que le propriétaire était décisionnaire. C’est la différence entre un contrat qui tient et un contrat qui tombe.
Solution 2 : la délégation de carte G
La deuxième solution, c’est de vous adosser à un agent immobilier titulaire de la carte G via une délégation. Dès lors que votre activité s’exerce sous l’égide d’une carte G, vous n’êtes plus dans le champ problématique de la loi Hoguet.
L’autre option, c’est d’obtenir vous-même la carte G. Mais attention : cela nécessite un BTS immobilier ou une expérience professionnelle justifiée, plusieurs années de pratique, des garanties financières de plusieurs dizaines de milliers d’euros et des assurances RC Pro spécifiques. Ce n’est pas une option accessible en quelques semaines.
Ces deux solutions ne sont pas exclusives. Vous pouvez très bien combiner la restructuration contractuelle avec une délégation de carte G pour être dans la configuration la plus solide possible.
