Dernière modification : 3 novembre 2026 : amortissement LMNP, les députés ont supprimé le plafond du budget 2027 le 30 octobre, en première lecture. Le Sénat peut encore le rétablir.
En effet, jusqu’ici, le micro-BIC encaissait tous les tours de vis. Désormais, le projet de budget 2027 vise le cœur du régime réel : l’amortissement LMNP. Concrètement, le texte du gouvernement le plafonnait, supprimait son report et rabotait le stock déjà accumulé.
Pourtant, le feuilleton continue : le 30 octobre, les députés ont retiré ce plafond du texte, mais le Sénat peut le rétablir. Ainsi, la question utile n’est pas « faut-il paniquer ? », mais « combien cela me coûterait-il, à moi ? ». Concrètement, selon votre situation, la réponse varie de zéro à plusieurs milliers d’euros par an.
Ainsi, dans ce dossier, vous trouverez les quatre règles du texte, quatre cas chiffrés, le sort de votre stock et la nouvelle frontière entre micro et réel. Enfin, nous listons ce qu’il faut faire, et surtout ce qu’il ne faut pas faire, avant le vote.
Réponse courte, mise à jour du 3 novembre 2026
L’amortissement LMNP permet au régime réel de déduire chaque année une part du prix du bien, hors terrain, et des meubles. Le projet de budget 2027 voulait le plafonner à 2,5 % et 7 000 euros par foyer. Cependant, le 30 octobre 2026, les députés ont supprimé ce plafond en première lecture. Toutefois, le Sénat peut le rétablir avant le vote final de décembre.
Ce que les députés ont voté le 30 octobre 2026
- Plafond supprimé : à 45 voix contre 41, les députés ont retiré du texte les deux plafonds d’amortissement, la fin du report et le rabot du stock.
- Micro-BIC : un autre amendement ramènerait l’abattement des locations meublées de 50 % à 30 %, et porterait celui de la location nue à 50 %.
- Exception : un troisième rétablirait 71 % d’abattement, jusqu’à 203 100 euros de recettes, pour les meublés de tourisme classés, les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes.
- La suite : le Sénat examine le texte en novembre et décembre. Le gouvernement, opposé à ces votes, peut aussi recourir au 49.3 et choisir les amendements qu’il garde.
Les quatre cas chiffrés ci-dessous montrent donc ce que coûterait le plafond s’il revenait au Sénat.
Amortissement LMNP : ce que prévoit le projet de budget 2027
Avant tout, un rappel du mécanisme. Ainsi, au régime réel, vous déduisez de vos loyers vos charges, vos intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien. De ce fait, chaque année, vous retranchez une fraction du prix du logement, hors terrain.
Le principe de l’amortissement LMNP que le texte vient casser
En pratique, cette fraction tourne autour de 3 à 4 % par an. Ainsi, la plupart des loueurs en meublé ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant sept ou huit ans. D’ailleurs, c’est pour cela que beaucoup d’investisseurs revendent au bout d’une dizaine d’années.
Cependant, le projet de loi de finances déposé le 1er octobre change la donne. Précisément, le gouvernement le présente comme une copie de départ, mais il touche directement à l’avantage central du meublé. Concrètement, le texte repose sur quatre règles.
Règles 1 et 2 : deux plafonds pour l’amortissement LMNP
Premièrement, le texte limite l’amortissement à 2,5 % par an de la valeur du bien. Surtout, il ajoute un plafond de 7 000 euros par an et par foyer fiscal, et non par bien. Ainsi, avec trois appartements, vous partagez 7 000 euros entre les trois.
Deuxièmement, les meublés de tourisme subissent une règle encore plus sévère : 1,5 % par an, avec 5 000 euros par foyer. De plus, la rédaction actuelle ne distingue pas un meublé classé d’un meublé non classé.
Règle 3 : la fin du report de l’amortissement LMNP
Ensuite vient la règle dont personne ne parle, et peut-être la plus lourde. En effet, aujourd’hui, l’amortissement inutilisé une année ne disparaît pas. Précisément, quand votre bénéfice tombe déjà à zéro, vous mettez le surplus de côté, sans limite de durée.
Désormais, ce qui ne sert pas dans l’année serait perdu. Quant à l’amortissement LMNP accumulé jusqu’à fin 2026, le texte vous laisserait dix ans pour l’utiliser, mais seulement à hauteur de la moitié du bénéfice annuel. Ensuite, le reliquat disparaîtrait en 2036.
Règle 4 : un amortissement LMNP plafonné même pour les biens déjà achetés
Enfin, le texte ne prévoit aucune clause pour les biens acquis avant la réforme. Ainsi, s’il passe tel quel, il s’applique à tout le monde, y compris à ceux qui ont investi il y a dix ans en comptant sur l’amortissement. En pratique, il viserait les revenus 2027, donc la déclaration du printemps 2028.
Qui échappe au plafond de l’amortissement LMNP ?
Heureusement, le texte ne concerne pas tout le monde. En effet, il vise uniquement les loueurs en meublé non professionnels soumis au régime réel.
Les exclus du texte
D’abord, les loueurs au micro-BIC ne pratiquent pas d’amortissement : le plafond ne les touche donc pas. De plus, le texte exclut les loueurs en meublé professionnels, ainsi que les résidences étudiantes, les résidences seniors et les Ehpad.
Le loueur professionnel, un faux refuge
Certains y voient l’âge d’or du statut LMP. Effectivement, le loueur professionnel échappe au plafond. Toutefois, il paie des cotisations sociales nettement plus lourdes que les 18,6 % de prélèvements sociaux du loueur non professionnel. Ainsi, basculer vers ce statut ne règle rien automatiquement.
Pourquoi l’État fait ce choix
En effet, le gouvernement l’assume : il veut rééquilibrer au profit de la location nue de longue durée. Par exemple, face au meublé plafonné à 7 000 euros, le dispositif Jeanbrun permettrait d’amortir jusqu’à 12 000 euros par an en location vide, avec un loyer plafonné.
Autrement dit, l’État veut que vous louiez vite, longtemps et pas cher. Par ailleurs, Bercy attend environ 200 millions d’euros de cette mesure, répartis sur près de 1,4 million de loueurs.
Amortissement LMNP plafonné : quatre cas chiffrés
Concrètement, un plafond ne dit pas combien vous paierez. Ainsi, nous avons chiffré quatre situations types. Précisément, nous retenons pour toutes une tranche marginale d’imposition à 30 % et des prélèvements sociaux à 18,6 %, soit 48,6 % au total. Enfin, par souci de simplicité, nous laissons de côté l’amortissement des meubles.
Cas 1 : le crédit en cours, rien ne change aujourd’hui
Prenons un T2 acheté 150 000 euros, dont 120 000 euros amortissables hors terrain. Concrètement, loué 600 euros par mois, il rapporte 7 200 euros par an. Ensuite, ses charges et intérêts atteignent 4 500 euros, d’où 2 700 euros de bénéfice avant amortissement.
En pratique, le propriétaire amortit aujourd’hui environ 3 480 euros par an. Donc, il ne paie aucun impôt et met 780 euros de côté. Demain, son amortissement tomberait à 3 000 euros : toujours zéro impôt. En revanche, les 300 euros de surplus disparaîtraient, et il ne constituerait plus aucune réserve pour l’après-crédit.
Cas 2 : le bien payé, 680 euros de plus par an
Ensuite, un appartement de 250 000 euros, dont 200 000 euros amortissables, loué 1 000 euros par mois. De plus, il n’a plus de crédit et seulement 3 000 euros de charges. Concrètement, 12 000 euros de loyers moins 3 000 euros de charges et 6 400 euros d’amortissement laissent 2 600 euros imposables, soit 1 264 euros d’impôt.
Toutefois, avec le projet, l’amortissement LMNP descend à 5 000 euros. Ainsi, il reste 4 000 euros imposables, soit 1 944 euros. Au final, la différence, 680 euros par an, représente un peu moins de trois semaines de loyer. Donc, le propriétaire perd, mais pas de façon dramatique.
Cas 3 : trois appartements, 3 600 euros de plus
En revanche, ce cas fait mal. Par exemple, un couple détient trois appartements, soit 450 000 euros amortissables, 27 000 euros de loyers et 9 000 euros de charges. Ainsi, le bénéfice avant amortissement atteint 18 000 euros. En pratique, le couple amortit aujourd’hui 14 400 euros, il reste 3 600 euros imposables et 1 750 euros d’impôt.
Cependant, avec le projet, 2,5 % de 450 000 euros donnerait 11 250 euros. Surtout, le plafond par foyer coupe à 7 000 euros, pas un de plus. De ce fait, il reste 11 000 euros imposables et l’impôt grimpe à 5 346 euros : près de 3 600 euros de plus chaque année. Précisément, ce plafond par foyer frappe tous ceux qui ont construit un petit patrimoine en meublé.
Cas 4 : la courte durée, la plus exposée à l’amortissement LMNP plafonné
Enfin, un meublé de tourisme de 200 000 euros amortissables encaisse 25 000 euros de recettes pour 13 000 euros de charges : ménage, commissions, énergie, intérêts. Ainsi, le bénéfice atteint 12 000 euros. En pratique, l’amortissement LMNP de 6 400 euros laisse aujourd’hui 5 600 euros imposables, soit 2 722 euros d’impôt.
Cependant, avec le taux des meublés de tourisme, 1,5 % de 200 000 euros donne seulement 3 000 euros. Donc, il reste 9 000 euros imposables, soit 4 374 euros d’impôt : 1 652 euros de plus par an, et pour un seul logement. Surtout, avec deux biens, le plafond de 5 000 euros par foyer s’ajoute à la facture.
Impôt annuel avant et après le plafond
Échelle de 0 à 6 000 euros, TMI 30 % et prélèvements sociaux 18,6 %
Au total, l’éventail va de zéro à 3 600 euros par an. Autrement dit, ceux qui annoncent la fin du meublé se trompent, tout comme ceux qui jurent que rien ne change. Concrètement, tout dépend du prix de vos biens, de leur nombre dans le foyer et du type de location.
Le stock d’amortissement LMNP, la bombe à retardement
Par ailleurs, si vous êtes au réel depuis longtemps, vous détenez sans doute une réserve d’amortissements non utilisés. Cependant, le projet la rabote sévèrement.
Dix ans pour solder votre stock d’amortissement LMNP
Par exemple, imaginons 30 000 euros en réserve à fin 2026. Désormais, vous n’en utiliseriez chaque année que la moitié de votre bénéfice. Ainsi, pour un bénéfice de 4 000 euros, vous puisez 2 000 euros par an au maximum. Au final, sur dix ans, cela fait 20 000 euros : les 10 000 euros restants disparaîtraient en 2036.
Stock de 30 000 euros, bénéfice de 4 000 euros
En orange dans le sablier : la part qui ne passera jamais.
Où retrouver votre stock d’amortissement LMNP
Concrètement, ce montant figure dans votre dernière liasse fiscale. D’ailleurs, si vous ne savez pas où le chercher, notre guide de la liasse fiscale LMNP détaille chaque formulaire. Surtout, vérifiez-le dès maintenant : c’est un impôt que vous pensiez ne jamais payer.
Micro ou réel : la frontière de l’amortissement LMNP a bougé
Dans notre dossier précédent, le conseil général consistait à quitter le micro pour le réel. Ainsi, nous avons refait le calcul avec les plafonds. Pourtant, le résultat surprend : dans trois des quatre exemples, le réel reste devant, même raboté.
Le réel garde l’avantage dès que les charges pèsent
Par exemple, dans le cas 2, le réel plafonné laisse 4 000 euros imposables, contre 6 000 euros au micro avec l’abattement de 50 %. De plus, dans le cas 4, le réel plafonné donne 9 000 euros, contre 12 500 euros au micro, même avec un meublé classé.
Pourquoi ? En effet, le réel ne se résume pas à l’amortissement LMNP. Concrètement, vous déduisez aussi vos charges réelles et vos intérêts d’emprunt. Donc, dès qu’un crédit court ou que les charges grimpent, le réel conserve son avance.
Le cas où le micro repasse devant
Toutefois, soyons honnêtes : la frontière a bougé. Par exemple, prenons un bien de 150 000 euros amortissables, loué 1 000 euros par mois, avec seulement 1 800 euros de charges annuelles. En pratique, le réel laisse aujourd’hui 5 400 euros imposables, contre 6 000 euros au micro.
Cependant, avec le projet, le réel monte à 6 450 euros. Désormais, le micro devient donc plus intéressant. D’ailleurs, un abonné niçois le résumait ainsi : un seul logement, peu de charges, pas de travaux, le micro gagne. Effectivement, avec ce texte, il aurait encore plus raison.
Cependant, le vote du 30 octobre change aussi le calcul du micro. En effet, les députés ont adopté un amendement qui ramènerait l’abattement des locations meublées de 50 % à 30 %. Dans ce cas, ce même bien laisserait 8 400 euros imposables au micro, et le réel reprendrait nettement l’avantage.
Où passe la ligne de partage entre micro et réel ?
En résumé, oubliez la consigne « passez au réel ». Désormais, la règle devient « faites le calcul avec vos chiffres ». Concrètement, beaucoup de charges ou un crédit en cours : le réel reste devant. À l’inverse, bien payé et peu de charges : regardez sérieusement le micro.
La plus-value adoucit le plafond de l’amortissement LMNP
Par ailleurs, un abonné a soulevé un point juste. En effet, depuis 2025, l’amortissement des murs revient dans votre plus-value le jour de la vente, taxée jusqu’à 36,2 %. Précisément, seuls les amortissements réellement déduits sur les murs reviennent : ni les meubles, ni la réserve inutilisée. D’ailleurs, notre dossier sur la location meublée détaille ce mécanisme.
Donc, amortir moins aujourd’hui réduit aussi la reprise demain. Par exemple, reprenons le cas 2 : le plafond retire 1 400 euros d’amortissement par an. Ainsi, cela coûte 680 euros d’impôt tout de suite, mais réduit la plus-value de 1 400 euros, soit 507 euros économisés en cas de vente dans les cinq ans. Au final, le coût réel tombe à 173 euros par an.
En revanche, plus vous gardez le bien, plus les abattements effacent la plus-value, et plus le plafond vous coûte son plein tarif. Par conséquent, au bout de trente ans, vous payez bien 680 euros par an. Autrement dit, la réforme frappe surtout ceux qui conservent longtemps, précisément ceux que l’État dit vouloir encourager.
Revendre vite : attention à votre tranche
Enfin, une question revient souvent : le réel vaut-il le coup si vous revendez dans quelques années ? Par exemple, dans la tranche à 30 %, amortir 1 000 euros vous fait économiser 486 euros aujourd’hui, pour 362 euros repris au pire à la revente. Donc, vous restez gagnant.
Pourtant, dans la tranche à 11 %, le même amortissement vous fait gagner 296 euros, pour 362 euros repris. Par conséquent, amortir pour revendre vite vous fait perdre de l’argent. Notamment, une autorisation de location limitée à cinq ans, comme à Nice, mérite ce calcul précis.
Amortissement LMNP : ce qui peut encore changer
Avant tout, rappelons-le : le vote du 30 octobre ne constitue qu’une première lecture. En effet, les députés ont supprimé le plafond par 45 voix contre 41, contre l’avis du gouvernement, qui chiffre la mesure à 300 millions d’euros par an. De plus, le gouvernement ne dispose pas de majorité, et le texte doit encore passer au Sénat.
Le calendrier de l’amortissement LMNP au Parlement
Cependant, souvenez-vous des deux dernières années : le budget n’a finalement paru qu’en février de l’année suivante. D’ailleurs, il y a un an, un plafond à 2 % avait déjà émergé, avant son rejet le 21 novembre 2025. Notamment, notre article sur le LMNP 2027 retrace cet épisode.
Ce que le Sénat peut rétablir
Précisément, les députés ont retiré les quatre règles d’un bloc. Cependant, le Sénat peut en rétablir une partie seulement. Par exemple, plusieurs amendements visaient déjà les seuls biens achetés à partir de 2027, ou les seuls meublés de tourisme. Donc, surveillez trois points : le plafond par foyer, le sort des biens déjà achetés et votre stock d’amortissement.
L’amortissement LMNP plafonné, une mesure rétroactive ?
Juridiquement, non. Précisément, le texte ne touche que les revenus de 2027. Pourtant, dans les faits, il change les règles pour quelqu’un qui a emprunté en comptant sur l’amortissement. De ce fait, cet argument pèsera sans doute lourd au Parlement.
Toutefois, la direction générale ne fait guère de doute. En effet, depuis 2025, chaque budget retire quelque chose au meublé : la plus-value, puis le micro des meublés de tourisme, et désormais l’amortissement. Ainsi, même supprimé cette année, le plafond de l’amortissement LMNP reviendra sans doute. Donc, intégrez-le dans vos calculs à moyen terme.
Les autres mesures du budget
Notamment, le projet comporte aussi de bonnes nouvelles. Par exemple, le barème de l’impôt sur le revenu progresse de 2,1 %. De plus, l’abattement sur les donations aux petits-enfants passerait de 31 865 à 50 000 euros. À l’inverse, les retraités verraient le plafond de leur abattement descendre de 4 439 à 3 000 euros.
Ce qu’il faut faire, et surtout ne pas faire
Effectivement, certains lecteurs annoncent déjà tout revendre. Avant tout, regardez les chiffres.
Trois erreurs à éviter
Premièrement, ne revendez pas dans la précipitation. En effet, vendre pour éviter 680 euros, ou même 3 600 euros d’impôt par an, revient à payer tout de suite une plus-value alourdie par les amortissements réintégrés. Surtout sur un marché aussi compliqué qu’aujourd’hui.
Deuxièmement, ne changez pas de régime maintenant. Heureusement, vous aurez le temps de choisir entre micro et réel, texte voté en main. Troisièmement, ne montez pas une société dans l’urgence sur un simple conseil. En effet, frais d’immatriculation et suivi comptable coûtent cher, et une structure ne se défait pas facilement.
Quatre gestes pour protéger votre amortissement LMNP
D’abord, faites votre calcul. Concrètement, multipliez la valeur hors terrain de chaque bien par 2,5 %, ou 1,5 % en courte durée. Additionnez, puis comparez au plafond de 7 000 ou 5 000 euros. Ainsi, en cinq minutes, vous savez dans lequel des quatre cas vous vous trouvez. Notamment, cette valeur inclut les frais d’acquisition, que le simulateur de calculfraisdenotaire.net vous aide à retrouver.
Ensuite, retrouvez votre stock dans la dernière liasse. De plus, comparez micro et réel avec vos vrais chiffres. Par exemple, le logiciel declarationlmnp.fr calcule votre amortissement LMNP, produit votre liasse et affiche votre stock en quelques minutes.
Enfin, suivez le débat : les députés ont supprimé le plafond le 30 octobre, et le Sénat prend le relais en novembre. D’ailleurs, si vous voulez peser, écrivez aux sénateurs de votre département. En effet, la bataille se joue désormais en commission des finances du Sénat, et les élus lisent les courriers de leur territoire.
Votre prochaine étape face au plafond de l’amortissement LMNP
En résumé, le projet du gouvernement tenait en trois chiffres : 2,5 % et 7 000 euros par foyer, 1,5 % et 5 000 euros en courte durée, et la fin du report. Les députés l’ont retiré le 30 octobre, mais le Sénat peut le rétablir. Ainsi, selon votre situation, l’addition irait de zéro à plusieurs milliers d’euros par an.
Suivre chaque logement à l’heure de l’amortissement LMNP plafonné
Surtout, si vous louez en courte durée, connaissez désormais votre résultat logement par logement. Précisément, un logiciel de liasse au réel comme declarationlmnp.fr calcule les amortissements de chaque bien et prépare votre déclaration sans tableur.
Questions fréquentes sur l’amortissement LMNP
Ce que les loueurs demandent sur l’amortissement LMNP
Non. Au contraire, les députés l’ont supprimé le 30 octobre, en première lecture, par 45 voix contre 41. Cependant, le Sénat examine ensuite le texte et peut le rétablir. Donc, attendez le vote définitif, prévu fin décembre, avant de changer quoi que ce soit.
Le texte prévoit 1,5 % par an de la valeur du bien, dans la limite de 5 000 euros par foyer fiscal. Surtout, la rédaction actuelle ne fait aucune différence entre un meublé classé et un meublé non classé.
Par foyer fiscal. Ainsi, avec trois appartements, vous partagez les 7 000 euros entre les trois. Précisément, ce point pénalise le plus les propriétaires de plusieurs biens.
Le stock d’amortissement LMNP et la plus-value
Le projet vous laisserait jusqu’en 2036 pour l’utiliser, dans la limite de la moitié de votre bénéfice annuel. Ensuite, le reliquat disparaîtrait. D’ailleurs, votre dernière liasse fiscale indique le montant de ce stock.
Oui. En effet, depuis 2025, les amortissements déduits sur les murs reviennent dans la plus-value. Donc, amortir moins réduit la reprise future. Ainsi, pour une vente rapide, le coût réel du plafond baisse nettement ; pour une détention longue, il reste presque entier.
Les décisions à prendre
Seulement si vous avez fini de payer votre bien et que vos charges restent faibles. En revanche, avec un crédit en cours ou des charges élevées, le réel reste devant même plafonné. Surtout, attendez le texte voté avant de changer de régime.
Le texte exclut les loueurs professionnels, mais ceux-ci paient des cotisations sociales bien plus lourdes que les 18,6 % de prélèvements sociaux. Donc, ce statut ne constitue pas un refuge automatique.
Pas dans la précipitation. En effet, vendre maintenant déclenche une plus-value alourdie par la réintégration des amortissements, sur un marché difficile. Avant tout, chiffrez votre surcoût réel : il va de zéro à quelques milliers d’euros par an.
