Pour optimiser son temps et conserver sa rentabilité, automatiser la gestion de ses locations en courte durée, c’est l’enjeu majeur pour les investisseurs locatifs, comme pour ceux qui font de la sous-location.
Afin de continuer à générer du cashflow sans que cela ne devienne un fardeau, il existe 3 méthodes pour automatiser la gestion de ses biens en location courte durée :
Solution 1 : automatiser par la sous-traitance totale
La méthode la plus simple pour automatiser la gestion de ses locations en courte durée consiste à faire appel à une société de conciergerie.
Automatiser toutes les tâches
Ces sociétés sont à même d’automatiser pour vous tous les aspects de votre activité :
- La gestion du check-in (remise de clés, gestion des contrats de location, remise des draps et du linge de maison, explications sur le fonctionnement général…)
- Les relations avec les locataires durant le séjour (réponse aux questions, aide…)
- La gestion du check-out (état des lieux, récupération des clés)
- Le ménage et le lavage des draps et du linge de maison
- La gestion des annonces
- La réponse aux questions des voyageurs (en amont de leur location)
- La gestion des avis
- L’optimisation des prix grâce au Yield Management
Le Yield Management, qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit d’une mise à jour en temps réel des prix. L’objectif étant de maximiser la rentabilité du bien, les prix sont constamment adaptés pour éviter d’être :
- Trop chers et de ne pas attirer de client
- Pas assez cher et de se retrouver avec un manque à gagner
De nombreuses conciergeries sont implantées dans les grandes villes. Dans les villes moyennes, de plus en plus de sociétés de ce type s’installent. C’est une activité en plein développement.
Les conciergeries s’adressent aussi bien aux investisseurs locatifs qu’à ceux qui font de la sous-location.
Des frais inhérents
En contrepartie de l’automatisation totale de la gestion de vos biens, il faut noter qu’il existe des frais spécifiques :
- Une commission sur le CA est à verser (en général 20%)
- Des frais de ménage sont à ajouter (à payer par le voyageur)
L'importance de trouver la bonne conciergerie
Voici quelques conseils pour trouver le bon partenaire :
- Demander le nombre de personnes qui travaillent pour cette société. Si le gérant est seul, s’il a plusieurs biens à gérer, il est probable qu’il soit vite dépassé.
- Se renseigner sur les outils utilisés pour éviter les « amateurs » et ne garder que les sociétés les plus sérieuses.
- Faire un test sur 1 ou 2 mois avant de valider un partenariat. Il n’est pas souhaitable de s’engager si ça ne va pas.
Le choix de la bonne conciergerie est crucial. Au-delà de la bonne tenue de votre activité, la conciergerie aura également un impact sur votre réputation. Une société de qualité vous permettra d’obtenir de bonnes évaluations client. A contrario, une société de mauvaise qualité génèrera de l’insatisfaction chez vos clients, ce qui nuira à votre attractivité.
Pour en savoir plus sur les conciergeries, rendez-vous ici.
Solution 2 : automatiser une partie et gérer le reste
Une solution alternative à la délégation totale consiste à conserver une partie des tâches et automatiser celles pour lesquelles vous apportez le moins de valeur.
Les tâches à automatiser
Vous pouvez déléguer le nettoyage à un agent d’entretien. Si possible, lui déléguer également la gestion du linge.
Pour la maintenance, trouvez un « homme à tout faire », capable d’intervenir sur toutes les petites opérations (plomberie, électricité…).
Les tâches à conserver
Il est conseillé de conserver la gestion des relations avec les voyageurs, afin de garder le contrôle sur le discours. De plus, cela vous permettra de traiter les éventuels irritants immédiatement pour limiter les mauvaises notations.
De même, il est préférable de conserver la gestion des prix et de les adapter manuellement en fonction du marché. Vous devrez réaliser par vous-même une analyse continue pour toujours avoir un positionnement adapté.
Cette méthode d’automatisation alternative, moins couteuse que la sous-traitance totale, nécessitera cependant un investissement personnel plus important. En fonction du degré de délégation et du nombre de biens en location, il faut compter entre 30 minutes et 1 heure de travail par jour.
Solution 3 : automatiser en créant une société dédiée
Cette méthode consiste à créer une structure qui aura en charge la gestion de vos biens. L’activité de cette société se rapproche très fortement d’une conciergerie.
Cette solution s’adresse aussi bien aux investisseurs qu’à ceux qui font de la sous-location et qui gèrent – ou ayant l’objectif de gérer – un nombre important de biens.
Automatiser toutes les tâches
Il est ainsi nécessaire de trouver en amont tous les prestataires et les solutions nécessaires :
- Ménage et linge : trouver du personnel (à engager directement ou sous-traiter à une entreprise)
- Relations voyageurs : mise en place d’un chanel manager pour la gestion automatisée de nombreuses interactions. Pour celles nécessitant une action humaine, il est possible de trouver des sous-traitants sur des sites de prestations, type 5euros.com.
- Maintenance : recherche d’une personne ou d’une entreprise dédiée
- Yield Management : acquisition d’un outil dédié, qui calculera automatiquement les prix de chaque bien, en temps réel.
Cette solution nécessite un véritable investissement initial, en temps et en argent. Il s’agit ici de la création d’une entreprise.
Des avantages qui vont au-delà d'un gain de temps
Vous passerez donc de gestionnaire de biens à gestionnaire d’une entreprise qui gère des biens. La nuance réside dans l’automatisation que vous aurez réussi à mettre en place et qui vous offrira un gain de temps incroyable.
Vous pourrez ainsi utiliser ce temps pour chercher d’autres biens à acheter ou à sous-louer. La question du temps nécessaire à leur gestion ne se posera plus, votre structure s’en chargera !
Autre avantage non négligeable, cette structure peut également générer du CA. Initialement créée pour gérer vos biens, elle pourra intéresser de nombreux autres investisseurs cherchant à automatiser leur gestion.
En bonus, vous pourrez accroitre la rentabilité de vos biens. En effet, plus votre structure de gestion grossi, plus vous serez en capacité de diminuer les couts propres à chacun de vos biens :
- Diminution du cout des outils car payés par un plus grand nombre de personnes
- Réduction des prix des différentes prestations (ménage, linge…) du fait de commandes de volumes plus importants
Pour en savoir plus, vous pouvez vous rendre sur l’article dédié aux conciergeries Airbnb automatisées.
Vous accompagner dans l’automatisation la plus adaptée
Automatiser la gestion de ses biens en location en courte durée est un véritable enjeu. Générer du cashflow est essentiel, mais cela ne doit pas se transformer en un fardeau impossible à porter sur le long terme.
Pour vous accompagner toujours plus dans votre démarche, retrouvez gratuitement nos différentes formations offertes sur :
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