Le statut LMP (loueur meublé professionnel) a connu de très importants changements en 2021. En particulier en ce qui concerne les prélèvements sociaux. Le passage du statut non professionnel, LMNP, au statut professionnel peut faire peur, quelles sont les astuces pour éviter ce changement ?
LMP, qu’est-ce que ce statut ?
Le statut LMP régit l’activité de location de biens meublés. En opposition avec le statut LMNP, loueur meublé non professionnel, pour être au statut LMP, il est impératif de :
- Réaliser plus de 23.000€ de CA par an
- D’avoir des revenus locatifs supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal
Pour passer du statut LMNP au statut LMP, il faut remplir les deux conditions précédentes. Auparavant, il était même nécessaire de s’inscrire au RCS.
Depuis 2020, cette inscription n’est plus nécessaire, c’est pourquoi de nombreuses personnes en LMNP sont passée sans le savoir en LMP en 2020.
Les statuts LMP et LMNP sont des statuts qui connaissent des modifications fréquentes.
LMP = charges sociales
En passant au statut LMP, il est obligatoire de payer des cotisations sociales, comme un chef d’entreprise. Cet assujettissement à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) a un impact direct sur le rendement des investissements locatifs :
- Prélèvement d’un taux de cotisations sociales de 35 % à 45 % sur bénéfices réalisés
- Paiement d’un forfait minimum de 1 145 € à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, ex-RSI), même en cas d’activité non bénéficiaire.
IMPORTANT
La SSI est un organisme qui gère une mission de service public : assurer la protection sociale obligatoire des affiliés.
La SSI a remplacé le RSI qui avait été créé en 2006. Le RSI avait fusionné en 2008 avec l’Urssaf pour devenir l’interlocuteur unique de tous les indépendants.
Il s’agit du régime qui gère pour chaque indépendant :
- Son assurance maladie et maternité
- Sa retraite (retraite de base et retraite complémentaire au RSI),
- Les cas d’invalidité et de décès.
Les prélèvements peuvent être élevés, mais il ne faut pas oublier qu’ils ouvrent des droits non négligeables. Le système est certes perfectible, mais il ne faut pas minimiser les véritables avantages qu’il offre. Ce n’est pas le cas dans tous les pays.
À noter : tous les LMNP qui réalisent plus de 23.000€ de CA/an sont également soumis au SSI.
Les avantages du statut LMP
Le passage au LMP, peut faire peur, mais il ne faut pas oublier que ce statut comporte malgré tout quelques avantages.
Taxation des plus-values
En cas de revente d’un bien, avec le statut LMP, celui exerce son activité est soumis au régime des plus-values professionnelles et non pas des particuliers.
Cas 1 : bien acquis il y a moins de 2 ans
La plus-value est soumise à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Cas 2 : bien acquis il y a plus de 2 ans
La plus-value est une plus-value à court terme à hauteur des amortissement déduits et, pour le surplus, une plus-value à long terme imposée au taux forfaitaire de 16 % auquel s’ajoute les prélèvements sociaux.
Cas 3 : bien acquis il y a plus de 5 ans
Il est possible de bénéficier du régime de l’exonération des plus-values professionnelles.
Pour cela, le chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 90 000 €, pour avoir une exonération sur la totalité de la plus-value. Il est possible de bénéficier d’une exonération partielle lorsque le CA se situe entre 90 000 € et 126 000 €.
Imputation des déficits
Avec le statut LMP, il est possible d’imputer un déficit d’exploitation sur le revenu global du foyer. Contrairement au statut LMNP, le déficit du LMP s’applique sur la globalité des revenus du foyer, et pas uniquement sur les revenus immobiliers.
Si le revenu global n’est pas suffisant, le déficit est alors reportable sur le revenu global des six années suivantes.
Comment éviter le LMP et rester au LMNP ?
Si malgré les avantages offerts par le LMP, vous souhaitez rester au LMNP, voici deux solutions :
Créer une SCI
L’idée est de créer une structure qui va « racheter » vos biens afin de ne plus en tirer de revenus directement. Les régimes fiscaux des SCI peuvent également être intéressants fiscalement.
Créer une société de sous-location
Pour éviter de passer au statut LMP, il est possible de créer une société d’exploitation à qui confier la sous-location de vos biens, contre un loyer.
C’est ainsi la société de sous-location qui gère les revenus issus des locations courte durée. Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) :
- 15,0% si CA inférieur à 38 120 €
- 26,5% si CA supérieur à 38 120 € (25% à partir de 2022)
Sur un plan comptable personnel, cela permet d’afficher un déficit foncier (loyers inférieurs à la LCD), diminuant ainsi vos bénéfices et donc vos cotisations. Cela n’affecte pas pour autant la rentabilité de l’activité, qui est conservée par la société d’exploitation, qui elle est soumise à une imposition plus intéressante.
Vous accompagner dans votre activité
Il ne faut pas avoir peur du statut LMP, qui comporte malgré tout quelques avantages.
Néanmoins, grâce à divers montages, il est possible de rester au statut LMNP et d’optimiser sa fiscalité. Il peut ainsi être très avantageux de garder un ou deux biens en nom propre en LMNP et de monter une société pour exploiter les autres. Outre le fait de rester au LMNP, cette structuration d’activité permet de dissocier ses revenus fiscaux de ceux de son entreprise, dans un souci d’optimisation.
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3 réponses
Bonjour et merci pour toutes ces aides en lignes qui permettent d’entrevoir de petites ouvertures dans ces labyrinthes fiscaux.
Je suis avide de vos conseils :
– S’agit-il du même principe d’amortissement de l’immeuble 3.3 % par an pour LMP et LMNP ? Dans quelle mesure ces amortissements pourraient réduire voire annuler la fiscalité (CSG inclue) lorsque l’investissement ne sert qu’a dégager une rente mensuelle ? En d’autre terme : si le but de l’investissement est de dégager une rente mensuelle, dans quelle mesure les amortissements immeuble + mobiliers peuvent avoir un impact sur la fiscalité en LMNP et ou LMP ?
– Quels seraient vos conseils pour limiter la fiscalité et charges connexes lorsqu’on souhaite percevoir une rente immédiate plutôt qu’un investissement à but patrimonial ?
Bonjour
Merci de cette vidéo mais comme bien précisé chaque cas est particulier
Je suis retraité avec une fortune personnelle, des biens immobiliers (domiciles
Principal et secondaires) un revenu fiscal de références de 33000 euros ,2 parts très faible imposition. Lmnp au reel je vais dégager un revenu locatif ttc de 38000.en résumé, plus de 23000 de loyers et loyers supérieurs au revenu fiscal de réf.
Retraité, je n’ai aucun intérêt dans une couverture sociale donc aucune motivation pour acquitter Ssi .Je suis en déficit à long terme désireux de mettre mes logements en parfait état et au top du modernisne et de l écologie
Suis je obligé de passer lmp .puis l éviter sans payer Ssi (Ce que genereraient la sci ou la société d exploitation)
Merci de ton avis et bravo ton exposé est très clair
Bjr,
Merci beaucoup pour ces aides tellement utiles !
Petite question : si on sous-loue un ou plusieurs apparts à une SCI qu’on crée et qui gère l’exploitation LCD, loyers de cette sous-location que me verse la SCI, sont donc aussi imposés, mais à quels titre ? Logement nu / impôts sur revenus fonciers ?
Merci d’avance.
bien à toi!
Guilhem