Certains biens immobiliers ne sont pas des investissements sûrs. Il n’est pas impossible d’en dégager une certaine rentabilité mais ils peuvent être sources de difficultés. En effet, ils peuvent être complexes à gérer sur le long terme et difficiles à revendre par la suite. Alors pour réaliser les bonnes acquisitions, quels sont ces biens immobiliers dans lesquels il vaut mieux éviter d’investir ?
Biens à éviter #1
Les biens en rez-de-chaussée d’immeuble
Les rez-de-chaussée, particulièrement dans l’ancien, sont généralement assez humides. L’humidité qui remonte par capillarité du sol à tendance à abîmer les murs. Cela se caractérise par l’apparition de moisissure.
Un autre problème des appartements en rez-de-chaussée est le manque de luminosité. Dans les grandes villes et immeubles anciens, ce manque de lumière est très fréquent. La première conséquence est que le bien est très sombre, ce qui peut limiter le nombre de locataires intéressés pour le louer en moyenne ou longue durée. La seconde conséquence est l’humidité : l’appartement étant naturellement soumis à l’humidité du sol, le manque de lumière (et donc de chaleur) accentue le phénomène.
Les appartements en rez-de-chaussée comportent toutefois quelques avantages. En particulier la possibilité d’avoir un petit jardin qui peut compenser. C’est un vrai plus car les extérieurs sont toujours appréciés. Un bémol toutefois : avec des voisins au-dessus peu délicats, il peut vite y avoir des problèmes à gérer (jet de déchet, mégots…).
En bref, le principal problème des appartements en rez-de-chaussée est l’humidité. Cette humidité est très complexe à gérer car cela nécessite un entretien et des travaux très réguliers. Il est donc vivement déconseillé d’acheter ce type de bien, en particulier dans le cadre d’une première acquisition.
Biens à éviter #2
Les biens dans une grande copropriété
Dans les copropriétés de plus de 100 logements, il est déconseillé d’acquérir un bien. En général, les charges peuvent être très élevées. En particulier si le chauffage est collectif. Dans les immeubles anciens, cela peut engendrer des régulations de charges de fin d’année difficilement prévisibles, impactant directement la rentabilité du bien.
IMPORTANT
Lors de l’étude de rentabilité, les charges ne doivent pas dépasser 15% des loyers collectés (en nu ou meublé, pas en location courte durée). Au-delà, l’impact sur la rentabilité est trop fort. De plus, cela limitera l’intérêt du bien en cas de revente.
Un second problème avec les grandes copropriétés, c’est qu’il y a beaucoup d’absents lors des assemblées générales. Du coup, les prises de décision se font avec beaucoup de difficultés. Cela a un impact direct lorsqu’il faut décider de faire des travaux importants par exemple.
Il vaut mieux donc privilégier les plus petites copropriétés, où les propriétaires sont généralement plus investis et présents, ce qui permet de maintenir l’immeuble en bon état.
Biens à éviter #3
Les biens dans des immeubles des années 1960-1970
Ces immeubles, pouvant avoir été construit il y a plus de 60 ans, sont généralement très mal insonorisés. Cela pose un problème lorsque l’on souhaite mettre son bien en location moyenne ou longue durée. Les locataires se plaindront du bruit et seront mécontents. La première conséquence à cela est l’augmentation du turnover qui aura un impact direct sur la rentabilité s’il y a des mois de vacances.
Un fort turnover entraine également plus de gestion. Il faut en effet trouver à chaque fois de nouveaux locataires et mettre en place le bail. De plus, pour garder l’appartement attractif, il faut à chaque changement de locataire effectuer des petits travaux dus à la dégradation naturelle du bien (remise en peinture, réparations si dégâts…).
Sans cachet, il vaut mieux éviter ce type de bien dans lequel les locataires ne seront pas logés confortablement.
Biens à éviter #4
Les biens dans des immeubles dégradés
Il est fortement déconseillé d’investir dans un immeuble dégradé. Il faut bien entendu prendre en compte l’aspect esthétique mais il faut aller plus loin. Ainsi, il faut vérifier au sous-sol s’il n’y a pas de rongeurs, s’il n’y a pas trop d’humidité. Il faut également s’assurer d’une toiture et d’une charpente en bon état. S’il y a une chaudière collective, il est préférable de regarder son état général.
L’idée n’est pas de faire une expertise de l’immeuble mais de capter d’éventuels signaux d’alerte (moisissure sur la charpente, chaudière fuyarde de partout…). S’il y en a, il existe deux alternatives :
- Le prix du bien est très attractif : faire une contrevisite avec un professionnel pour avoir une vision claire du problème (estimation des couts et recalcul de la rentabilité)
- Le prix du bien est au niveau du marché : chercher autre chose car pas rentable à court et long terme
Les immeubles dégradés sont une source (sans fin) de couts qui impactera directement la rentabilité de l’investissement. À clairement éviter, surtout pour un premier investissement.
Biens à éviter #5
Les biens dans des immeubles majoritairement occupés par des locataires
Dans les immeubles qui sont majoritairement occupés par des locataires, on constate généralement une dégradation rapide des parties communes. Que ce soit par manque d’investissement du fait d’être locataire ou bien par manque de civisme, ces immeubles perdent rapidement de leur cachet et de leur attractivité.
Ce type de bien est à éviter car il ne sera pas bien entretenu sur le long terme. Les locataires en courte durée auront une mauvaise expérience, ce qui aura un impact direct sur les évaluations des plateformes. Tandis que pour la location moyenne/longue durée, il pourra être plus difficile de trouver des personnes intéressées.
Biens à éviter #6
Les biens humides
L’humidité est ce qu’il faut éviter lorsque l’on investit dans un bien. Il n’y a pas que les appartements en rez-de-chaussée qui peuvent être concernés par ce problème.
Il faut donc vérifier que le bien est sain. Pour cela, il faut inspecter tous les points d’eau (salle de bain, évier de cuisine…) pour vérifier l’absence de moisissure. Il est également important de vérifier la bonne aération des pièces d’eau (VMC, fenêtres…).
Les problèmes d’humidité entrainent des travaux réguliers qui sont onéreux. Ainsi, chaque hiver, il faut prévoir des couts qui impacteront la rentabilité du bien.
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Pour savoir si un bien est un bon ou un mauvais investissement, la première question à se poser est « est-ce que je pourrais y vivre ? ». Cette projection permet de se mettre à la place d’un locataire qui voudrait habiter dans l’appartement. Si vous jugez le quartier difficile, que le bien est mal insonorisé, qu’il manque de lumière, vos locataires ressentiront la même chose.
Les conséquences sont directes sur la rentabilité de l’investissement :
- En location courte durée, l’expérience vécue par les clients sera peu satisfaisante entrainant une perte d’attractivité sur les plateformes de réservations due aux mauvaises évaluations.
- En location moyenne/longue durée, le turnover sera important, la recherche de locataires plus difficile et la vacance du bien plus longue.
De même, il faut se poser la question de la revente : le bien doit être attractif pour en tirer la meilleure plus-value.
Ainsi, si vous ne vous voyez pas vivre dans le bien, il vaut mieux éviter d’y investir !
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