Lorsque l’on réalise de l’investissement locatif, il est quasiment indispensable de passer par une banque pour obtenir un crédit immobilier. Pour cela, il est nécessaire de monter un dossier bancaire pour justifier de sa situation. Comment celui-ci doit être réalisé pour maximiser ses chances de convaincre sa banque d’accorder un financement ?
Pour accorder des financements, les banques estiment un facteur de risque concernant chaque demandeur. Elles évaluent les capacités d’emprunt, c’est-à-dire, les capacités de remboursement. Le risque des banques est de voir un de ses débiteurs en défaut, incapable de lui rembourser ce qu’elle lui a prêté.
Convaincre sa banque en présentant un dossier « sain »
Avoir un projet qui ne crée pas un endettement supérieur à 33%
Les banques étudient le profil du demandeur et les revenus du foyer.
Les personnes en CDI sont clairement avantagées par les banques pour les accès au crédit. En effet, cette situation offre une stabilité de revenus qui est très appréciées par les établissements bancaires.
Les personnes qui génèrent des revenus autres que ceux du salariat, les indépendants, ont un accès au crédit plus complexe. Les justificatifs à apporter sont différents et plus contraignants, principalement du fait de la non-stabilité des revenus.
Pour définir les capacités d’emprunt, la banque calcule ensuite un taux d’endettement qui ne doit pas dépasser les 33%. Le reste à vivre est également analysé : celui-ci varie en fonction de la situation de chacun. Pour un même salaire, une personne seule n’aura pas besoin du même reste à vivre qu’une personne en couple avec des enfants à charge.
Ainsi, pour maximiser ses chances de convaincre sa banque et obtenir son crédit, il ne faut pas demander un financement dépassant 33% d’endettement et conserver un reste à vivre suffisant.
Présenter un apport de 10% minimum
Contrairement à ce qu’il était possible de faire il y a encore quelques années, il est désormais nécessaire d’avoir un apport couvrant 10% du financement demandé.
Cet apport de 10%, permettant de couvrir les frais de notaire, est désormais indispensable dans la plupart des demandes.
Être en capacité d’épargner chaque mois
La banque analyse à la fois le niveau d’épargne disponible, mais également les capacités à mettre de l’argent de côté.
Cette capacité à ne pas utiliser la totalité de ses revenus et à les placer est très rassurant pour une banque. En effet, elle analyse ainsi que l’emprunteur restera en capacité de rembourser son crédit même en cas de perte d’emploi.
Montrer une capacité d’épargne est un élément extrêmement valorisé lors de l’analyse de son dossier de demande de crédit.
Avoir une bonne tenue de ses comptes bancaires
Les banques apprécient la stabilité. Pour analyser cela, elles demandent les 3 derniers relevés de compte mensuels. Elles sont particulièrement attentives aux éventuels découverts réalisés et dépenses inhabituelles.
Les banques étant par nature frileuses, pour maximiser ses chances d’obtenir son crédit, il est conseillé dans les 3 mois précédant la constitution de son dossier, de ne jamais dépasser son découvert autoriser, réaliser des dépenses extravagantes, contracter un crédit à la consommation…
Que faire si le crédit n’est pas accordé ?
Démarcher d’autres banques
Chaque banque ayant son propre niveau d’évaluation, il ne faut pas hésiter à démarcher plusieurs établissements. Un dossier refusé dans une banque ne le sera pas forcément dans une autre.
Au-delà des niveaux d’exigence propres à chaque établissement, les niveaux d’objectifs de crédits diffèrent également. Une agence qui n’aurait pas réalisé ses objectifs sera plus facilitatrice qu’une les ayant déjà atteints.
Analyser sa situation et comprendre les raisons du refus
En cas de refus, il faut être à l’écoute pour bien comprendre quels ont été les éléments bloquants pour pouvoir y remédier par la suite.
S’il est possible de trouver une solution rapidement, comme par exemple accroitre son apport, il ne faut pas hésiter à la mettre en place.
Si ce n’est pas possible, en cas de capacité d’emprunt insuffisantes par exemple, il vaut mieux reporter son projet ou le redéfinir.
Rassurer la banque sur votre capacité à la rembourser
Il faut bien comprendre que la banque craint de ne pas être remboursée par les personnes à qui elle prête de l’argent. C’est pourquoi elle cherche à minimiser le risque en étudiant les situations financières des demandeurs.
Ainsi, pour maximiser ses chances de convaincre sa banque, il faut pouvoir présenter un dossier le plus rassurant possible : des revenus stables, des dépenses maîtrisées et une capacité d’épargne éprouvée. Il faut démontrer sa capacité à payer, finalement comme un locataire qui loue un logement.
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