Les frais de ménage sont au cœur de la bonne gestion d’une location en courte durée. Déterminer le bon prix pour ce service est donc primordial. Cependant, l’approche peut être différente en fonction de si l’on est exploitant (investissement/sous-location) ou si l’on gère une conciergerie. Dans cet article, nous allons voir tout ce qu’il faut connaître concernant les frais de ménage.
Séparer les frais de ménage plutôt que les intégrer aux prix à la nuitée
À la différence de l’hôtellerie, il faut mettre en place des frais de ménage distincts.
Un hôtel dispose de son propre personnel de nettoyage pour toutes ses chambres. Au-delà de la mutualisation et des économies d’échelle, ces charges sont fixes et ne dépendent pas de l’activité.
En location courte durée, c’est différent. Les charges concernant le personnel de ménage varient en fonction des nuitées réservées. Ces charges sont donc variables. Il est impossible de les lisser sur un mois pour les intégrer directement au prix de chaque nuitée.
Il faut donc facturer une prestation à chaque réservation.
Éviter les réservations d’une seule nuit
Ne pas facturer de frais de ménage et intégrer ceux-ci directement dans le tarif à la nuit, entraine une augmentation des réservations très courtes. En effet, il n’y a pas besoin de plusieurs nuits pour « amortir » les frais de ménage.
Au contraire, les dissocier favorise les réservations supérieures à une nuit. En effet, ils seront les mêmes pour une réservation d’une nuitée que pour une réservation d’une semaine. Les voyageurs ont donc tendance à rester plus longtemps.
Cette stratégie est particulièrement intéressante pour accroitre le nombre de nuitées par réservation. Cela diminue le besoin de gestion mais permet également de ne pas avoir à mettre de minimum de réservation, ce qui permet d’être mieux référencé sur les plateformes type Airbnb.
Simplifier sa gestion des prix
Le Yield Management ne peut pas être optimisé si les frais de ménage sont intégrés dans les tarifs à la nuit. Il y aura plus de difficultés à positionner les bons pris et un risque de perte de rentabilité.
Une fiscalité spécifique aux frais de ménage en fonction de son profil
La principale différence entre la gestion des ménages pour un exploitant (investissement/sous-location) et une conciergerie va résider dans la fiscalité.
En conciergerie, il faut appliquer la TVA sur chaque ménage facturé (20%). Il faut donc bien calculer cela lors de la définition de ses prix, au risque de voir sa rentabilité fortement impactée.
Les éléments à prendre en compte pour déterminer les frais de ménage
Pour déterminer le prix à facturer, il y a deux principaux éléments à prendre en compte :
- Le temps passé pour gérer le nettoyage
- Le temps passé pour gérer le linge
Le temps passé dans le logement va en partie dépendre du mode de gestion du linge.
Si le linge est lavé dans le logement, il faudra prévoir plus de temps que s’il est lavé ailleurs. En effet, dans le premier car, il faut intégrer le temps de lavage en machine et de séchage ensuite. Dans le second cas, il faut beaucoup moins de temps car il s’agit juste de remplacer le linge sale par du propre et de gérer le lavage ultérieurement.
Dans le cas où il n’y a pas besoin de gérer le linge sur place, il est possible de se baser sur des temps de référence pour déterminer le volume horaire nécessaire :
- Studio / T2 : 1 heure de ménage.
- T3 : 2 heures de ménage.
- T4 / maison : 4 heures de ménage.
Choisir le mode de gestion du linge
Le cout de la gestion du linge va dépendre du choix de son mode de gestion : sur place ou à l’extérieur.
- Sur place, le cout sera déterminé par le temps passé.
- À l’extérieur, il est possible de déterminer un prix d’environ 7€ par lit.
Ces couts seront à ajouter à ceux nécessaires pour le nettoyage du logement.
Déterminer les frais de nettoyage
Le nettoyage du bien dépend du temps passé mais également de la typologie de personnel choisi pour réaliser cette tâche. Il est possible de faire appel à un auto-entrepreneur, une société prestataire ou bien d’embaucher ses propres salariés.
Il est ainsi possible de budgéter de la manière suivante :
- Personnel de ménage embauché en CDI : 16 à 17€ par heure.
- Auto-entrepreneur : 15 à 20€ par heure
- Société de nettoyage : 19 à 20€ HT par heure.
Ne pas oublier les détails
Même s’ils ne représentent pas la plus grande partie des frais de ménage, il ne faut pas oublier de prendre en compte les petits éléments :
- Produits ménagers
- Matériel de ménage
- Gestion des serviettes/torchons
On peut estimer le montant de ces points à 5% des frais de ménage.
Exemple de calcul
Type de bien : T2
Gestion du linge : extérieure
Typologie du personnel de ménage : embauché
Frais de nettoyage : 1h à 17€
Frais de linge : 7€ pour un lit
TOTAL pour un exploitant : 24€
TOTAL pour une conciergerie (TVA) : 28,80€
En ajoutant 5% à cette somme pour couvrir les autres éléments annexes, on constate qu’il faut prévoir pour un T2, des frais de ménage de minimum :
- 25€ pour un exploitant
- 30€ pour une conciergerie
Des frais de ménage à facturer au réel
Les frais de ménage ne doivent jamais rien vous couter, ils doivent intégralement être payés par les clients. Pour cela, ils doivent être facturés à minima au réel.
On notera que les frais de ménage peuvent rebuter certains voyageurs, en particulier sur une nuit, où ils représentent une part importante de cout global. L’hôtel pourra ainsi être plus avantageux dans ce type de cas.
L’effet positif est que cela favorise les réservations sur plusieurs nuits. En diluant ainsi ces frais, le client bénéficie d’une offre plus avantageuse qu’en hôtellerie.
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