Investissement immobilier : comment préparer 2022 ?

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L’année prochaine va connaître des évolutions majeures, notamment en ce qui concerne l’évolution de l’accès au crédit. Le marché étant également en pleine expansion, les prix devraient également continuer de grimper. Dans ce cadre, de nombreuses questions se posent. En particulier comment faire pour avoir accès aux meilleures offres immobilières et obtenir un financement bancaire ?

Comment avoir accès aux meilleurs offres immobilières ?

Quand une offre est publiée sur le marché, via Leboncoin par exemple, il est rare que ce soit une bonne affaire. Généralement, ces annonces sont assez communes et ne permettent pas de réaliser un « bon coup ». Les rares exceptions sont quant à elles prises d’assaut, laissant donc peu de chances de pouvoir en profiter.

Pour bénéficier des meilleures offres, il faut aller prospecter hors marché. Il est très difficile d’accéder à ce type d’offres. Toutefois, la concurrence y est beaucoup plus faible et les prix généralement plus attractifs.

Pour accéder aux offres hors marché, il faut se constituer un réseau. Cette stratégie nécessite du temps car elle s’appuie sur le relationnel avec des professionnels du secteur. 

Avoir des besoins clairs

La première chose à faire est donc de rencontrer un maximum de personnes en visitant des biens afin d’affiner ses recherches. Avoir des objectifs clairs et bien définis permet aux personnes que vous rencontrez de bien identifier vos besoins et donc de penser à vous si des biens correspondants se retrouvent sur le marché.

Développer le relationnel

Il est primordial de travailler sur ses contacts et d’assurer une certaine proximité avec les acteurs du marché de l’immobilier.

Il faut donc en priorité avoir identifié des contacts dans chaque agence immobilière du secteur visé. L’aspect humain joue un rôle primordial dans l’accès au réseau hors marché. Créer des affinités permet véritablement d’accéder à des coups immobiliers.

Cet aspect-là s’envisage donc sur le long terme et dépend de l’appétence de chacun pour se créer des relations. Privilégiez l’authenticité et la réciprocité pour avoir des rapports bénéfiques pour chacun.

Donner des garanties

 Il faut bien comprendre que pour que pour bénéficier des offres hors marché, il faut que vous soyez en capacité d’apporter des contreparties à votre réseau.

Ainsi, un agent immobilier ne vous contactera pas pour vous proposer avant tout le monde un bien s’il n’est pas certain de vos capacités de financement. Il doit pouvoir s’assurer de vous vendre le bien : sa contrepartie reste principalement sa commission.

De même, la garantie de la parole donnée a une véritable importance dans ces cas-là. Si vous vous engagez à acquérir un bien et que vous vous rétracter pour un motif peu valable, vous pouvez être certain que ça aura un impact négatif !

Comment obtenir un financement en 2022 ?

Avec les changements de règles pour accéder au crédit bancaire, il sera plus complexe en 2022 d’obtenir un financement.

Retrouvez la vidéo sur le sujet ICI.

Pour les primo-investisseurs

Savoir précisément le budget souhaité

La première chose à faire est bien de définir ses capacités de remboursement, le budget que l’on souhaite allouer chaque mois. Même si le projet doit dégager un cashflow positif, il faut toujours conserver à l’esprit qu’un endettement est réalisé et qu’en cas d’aléas, vous devrez en supporter seul le remboursement. L’objectif est ainsi de minimiser le risque.

Avoir un apport suffisant

Avec les modifications des règles d’accès au crédit immobilier, il est désormais quasi impossible d’emprunter sans apport.

Il faut donc être en capacité d’apporter une somme correspondant à 10% de l’investissement souhaité, afin de couvrir les frais de notaire et frais de dossier et de garantie.

Il faut également conserver une épargne de précaution. Les banques sont réticentes à l’idée de prêter de l’argent si l’on utilise toute son épargne disponible.

Pour les investisseurs expérimentés

Avec la fin du mode de calcul différentiel (retrouvez notre article ICI), de nombreux investisseurs se voient limités et ne peuvent plus ouvrir de nouvelles lignes de crédit.

Pour faire face à cette problématique, il est possible d’adopter les stratégies suivantes :

  • Attendre pour rembourser le capital emprunté afin de faire baisser son taux d’endettement.
  • Solder par anticipation certains crédits pour se libérer des capacités d’emprunt.
  • Renégocier ses crédits en cours pour baisser ses charges mensuelles.
  • Arbitrer son patrimoine en revendant les biens offrant de la plus-value pour s’ouvrir de nouvelles opportunités.

À quel moment revendre un bien immobilier ?

Certains moments sont propices à la vente d’un bien :

  • Si la plus-value potentielle est importante. Profitez au maximum de la demande du marché pour obtenir le meilleur prix et réinvestir ensuite.
  • Si vous avez besoin de diminuer vos crédits en cours pour pouvoir réinvestir.
  • Si le capital qui s’en dégage à une utilité. Que ce soit pour réinvestir, financer un projet ou tout autre raison, revendre un bien peut être envisagé.

 

Toutefois, si votre projet dégage du cashflow et que vous n’êtes pas certain d’accéder à un nouveau financement pour acquérir un nouveau bien ensuite, il est déconseillé de revendre. Vous perdriez ainsi une source de revenus.

Malgré les évolutions de l’immobilier, 2022 restera une bonne année

Même si les conditions d’accès au crédit bancaire se durcissent, il reste possible d’utiliser le levier de l’immobilier pour se constituer un capital. De plus, les financements restent à un prix incroyablement bas, les taux n’ayant jamais été aussi faibles.

Il y a de quoi être optimiste, la demande augmente et de nouvelles opportunités se créent. L’investissement immobilier reste plus que jamais un placement intéressant.

Par ailleurs, de nouvelles stratégies immobilières prennent de l’ampleur et montrent tout leur intérêt. Parmi ses stratégies, la sous-location est celle qui offre le plus d’avantages !

 

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