En 2022, va entrer en vigueur la nouvelle réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Le marché de l’immobilier va être particulièrement touché par les changements que cela entraine. Dans cet article, nous allons voir les changements prévus et l’impact sur l’investissement locatif et la revente de biens immobiliers.
Pour rappel, c’est quoi le DPE ?
D’après le Ministère de la Transition Écologique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) « renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. » Source
Les principaux changements du DPE 2022
Le nouveau mode de calcul de performance énergétique a été simplifié et sera plus représentatif du logement. Il n’y avait pas auparavant de méthodologie uniformisée, ce qui entrainait des évaluations différentes pour un même bien.
La méthode d’évaluation devient donc unique et transposable, ce qui lui confère une meilleure fiabilité méthodologique. En conséquence, chaque diagnostic devient « opposable juridiquement ». C’est-à-dire qu’un diagnostic faux peut faire l’objet d’un recours devant la justice (exemple : dans le cas de l’achat d’un bien, si celui-ci a un DPE plus favorable que la réalité).
Le nouveau DPE devient également plus lisible, à la fois dans les notations mais également dans les préconisations. En effet, il sera plus simple d’évaluer les actions de rénovation énergétique nécessaires.
Enfin, cette réforme va interdire à terme la location des logements classés E, F et G, qualifiés de « passoires thermiques ».
Les dates clé de la rénovation énergétique
- Aujourd’hui : interdiction d’augmentation des loyers dans les zones tendues pour les logements de catégorie G.
- Juillet 2022 : gel des loyers de tous les logements de catégories F et G.
- 2025 : interdiction de location pour tous les logements G (600.000 logements).
- 2028 : interdiction de location pour tous les logements F (1,2 million de logements).
- 2034 : interdiction de location de tous les logements E (2,6 millions de logements).
Les problématiques de la rénovation énergétique
Le principal problème réside dans la quasi-impossibilité d’estimer les frais de mise aux normes :
- Certains logements seront impossibles à améliorer.
- Les travaux seront chers et pourront se révéler être insuffisants.
- L’impact sera direct sur les rendements possibles en location.
- Les seuils de rentabilité seront plus difficiles à atteindre.
Ainsi, de nombreux logements vont perdre de la valeur :
- Les logements F et G vont perdre de leur attractivité du fait de l’impossibilité de les louer sans rénovation (besoin de gros investissements).
- L’impossibilité de louer peut entrainer une baisse des prix fonciers.
- Beaucoup de propriétaires vont chercher à s’en séparer.
- On constate déjà une forte hausse de l’offre (jusqu’à +70% dans certaines zones).
- Il faut également anticiper un impact à moyen terme sur les logements de catégorie E.
Que faire contre la perte de valeur des biens mal classés ?
En tant qu’acheteur
Il va falloir être particulièrement vigilent sur la catégorie du logement : il y aura, à terme, jusqu’à 40% d’écart de prix entre un logement A et un logement G.
Ainsi, il faut anticiper les différentiels à venir. Certes, en achetant du neuf aujourd’hui, le prix est plus élevé que dans l’ancien. Pourtant, dans les années à venir, cela va s’inverser et les écarts risquent d’être encore plus importants. Il faut anticiper une potentielle chute des prix des logements des catégories F et G (voire E).
En tant que vendeur
Les propriétaires sont dans une situation plus délicate. Plusieurs choix s’offrent à eux :
- Agir dès aujourd’hui en décidant de vendre vite pour éviter les complications à venir.
- Attendre et devoir choisir entre vendre moins cher ou faire les travaux.
Les propriétaires qui veulent attendre devront très probablement brader les prix car :
- Le marché va être submergé d’offres de biens similaires.
- Les acheteurs vont être limités par les banques qui elles, anticipent l’interdiction future de louer.
- La rentabilité locative future sera fortement impactée par les travaux de rénovation obligatoires.
Un impact terrible sur le marché locatif
La gestion locative va considérablement se complexifier et les propriétaires qui ne seront pas en règle encourront des sanctions importantes. D’ailleurs, on estime déjà que :
- 44% des investisseurs envisagent de ne pas se soumettre aux nouvelles règles.
- 32% sont prêts à retirer leur bien du marché.
Quelques exceptions prévues dans la réforme du DPE ?
Ces exceptions sont pour le moment, rares et hypothétiques. Rien n’est vraiment clair à ce sujet.
Parmi les exceptions possibles, les logements ayant des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales pourraient avoir des dérogations.
De même, les logements pour lesquels le cout des travaux serait disproportionné par rapport à la valeur du bien pourraient connaitre une exception.
Mais ces cas restent hypothétiques, il faudra voir ce qui est réellement mis en place.
Une réforme qui laisse envisager des perturbations sur le marché de l'immobilier
Plusieurs options s’offrent aux propriétaires de logements de catégorie E, F et G pour éviter toute perte de valeur. Vendre rapidement ou bien anticiper un budget travaux. Le pire restant de ne rien faire/prévoir face à ce changement de règlementation.
Pour les investisseurs, il vaut mieux privilégier l’achat dans le neuf plutôt que dans l’ancien. Par ailleurs, le marché immobilier va être incertain dans les prochaines années, ce qui peut être risqué (évolution législative défavorable des logements en catégorie D) ou au contraire, une véritable opportunité d’acquérir des biens à des prix très intéressants.
Alors, est-ce la fin de l’investissement locatif ou au contraire le début d’une grande fenêtre d’opportunités ?
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