SCI à l’IR ou IS ? Avantages et inconvénients

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Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il existe une structure juridique spécifiquement conçue pour gérer ses biens. Il s’agit de la SCI (Société Civile Immobilière). Ce type de société offre de nombreux avantages puisqu’elle permet d’investir à plusieurs (associés) en définissant des règles de gestion simples et totalement personnalisables (statuts). Parmi toutes ses caractéristiques, le choix de la fiscalité a une très forte importance. Il existe deux options, l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, qui ont chacun leurs avantages et inconvénients.

C’est quoi une SCI ?

Une structure juridique dédiée à la gestion immobilière

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique constituée d’au moins deux personnes (statut d’associés), qui a pour objectif de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine est alors détenu par la société et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Les associés désignent un gérant pour effectuer la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s), sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés. Ce fonctionnement est d’ailleurs régi par des statuts. Ceux-ci indiquent de nombreuses modalités, en cas de souhait de fin d’activité par exemple.

Les avantages de la SCI

La SCI est une forme de société très attractive car elle offre de nombreux avantages :

  • La possibilité d’investir à plusieurs : en SCI, il faut être un minimum de deux associés.
  • L’opportunité de programmer sa succession: il est possible de transmettre des parts de sa SCI à ses enfants au fur et à mesure de sa vie.
  • Une organisation simple grâce à des statuts totalement personnalisables. Contrairement à l’indivision, la SCI offre plus d’adaptabilités aux problématiques de chacun :
    • Organisation des relations entre associés (forme et pouvoirs du gérant, décisions d’associés…).
    • Définition des règles de cession des parts
    • Anticipation et traitement de possibles litiges et désaccord
    • Programmation des règles de succession en cas de décès d’un associé

La gestion de la fiscalité en SCI

Lors de la création d’une SCI et tout au long de son existence, les associés disposent de 2 choix de fiscalité :

  • Régime de l’impôt sur le revenu (IR) : mode d’imposition par défaut. Les bénéfices imposables sont répartis entre les associés. Ils sont taxés en fonction du taux d’imposition sur le revenu propre à chaque associé.
  • Régime de l’impôt sur les sociétés (IS) : demande impérative et non modifiable. Les bénéfices imposables de la SCI sont taxés à taux fixe.

 

Le résultat d’une SCI est défini par ses recettes (loyers) moins ses charges. À l’IR comme à l’IS, ces charges déductibles comprennent à minima :  

  • Travaux ouvrant droit à un crédit d’impôt (isolation, certaines chaudières…).
  • En cas de location, les frais incombant au propriétaire (les réparations : toitures, maçonnerie…).
  • Frais de gestion.
  • Primes d’assurance.
  • Intérêts d’emprunt.
  • Taxe foncière.

Important : le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) permet également de déduire l’amortissement de chaque bien détenu par la SCI.

L’objectif est ainsi d’optimiser sa fiscalité en ayant des charges supérieures ou à minima égales aux recettes, afin de minimiser l’imposition de sa SCI.

La fiscalité à l’IR

Par défaut, la SCI est soumise à l’IR : elle est qualifiée de « transparente ».

Pour simplifier l’explication de ce régime : ce sont les associés qui s’acquittent directement de l’impôt en fonction des bénéfices imposables réalisés en cours d’exercice social. Ces bénéfices sont répartis entre les associés en fonction de leur participation à la SCI (pourcentage de part).

Les bénéfices sont alors taxés individuellement, par associé, en fonction de son propre barème d’impôt sur le revenu. À ce taux, s’ajoutent la CSG et la CRDS, qui représentent une taxe supplémentaire de 17,2%.

Ainsi, pour le même montant de bénéfice touché, deux associés peuvent avoir un taux d’imposition différent. Celui-ci étant propre à chacun, en fonction des revenus globaux de son foyer fiscal.

La fiscalité à l’IS

À la différence avec l’IR, à l’IS, ce ne sont pas les associés qui s’acquittent de l’impôt, mais directement la SCI.

Important : dans les éléments qu’il est possible de déduire des recettes de la SCI, à l’IS, il est possible de soustraire également l’amortissement du ou des biens (impossible à l’IR). Ainsi, théoriquement, le bénéfice est donc inférieur à l’IS plutôt qu’à l’IR à périmètre équivalent.

Le résultat est alors taxé par application à un taux fixe de :

  • 15% si le résultat de la SCI est inférieur à 38 120€.
  • 25% si le résultat de la SCI est supérieur à 38 120€.

 

Une fois l’impôt sur les sociétés payés, si les associés veulent retirer leur bénéfice, ils doivent s’acquitter de la Flat Tax, qui est la même pour tous (30%).

À savoir, le choix de l’IS est possible à tout moment, pas uniquement à la création de la SCI. Mais attention, une fois le choix de l’IS fait, il n’est pas possible de revenir sur l’IR, même si ce dernier est plus avantageux. Il faut donc bien tout prendre en compte avant de faire un choix.

La location courte durée et la SCI

Concernant la fiscalité, il faut bien comprendre que dans le cadre de la gestion de biens en location courte durée (location meublée), il n’est pas possible de choisir le régime fiscal appliqué. En effet, s’agissant d’une activité commerciale, c’est automatiquement le régime de l’impôt sur les sociétés qui s’applique.

Il existe une exception pour conserver le régime de l’impôt sur le revenu : le chiffre d’affaires provenant de location meublée ne doit pas dépasser 10% des revenus générés.

La revente de ses biens immobiliers

Lors de la revente d’un bien immobilier par la SCI, s’il y a une plus-value, celle-ci est soumise à une taxe.

À savoir que le calcul des plus-values n’est pas le même selon le choix de la fiscalité de sa SCI :

  • SCI à l’IR : régime des plus-values immobilières des particuliers.

Plus-value = prix de vente – prix d’achat

  • SCI à l’IS : régime des plus-values immobilières des professionnels

Plus-value = prix d’achat – (prix de vente – amortissements)

 

À l’IS, lorsque l’immeuble est intégralement amorti, le prix d’achat est alors considéré comme nul : la plus-value est donc égale au prix de vente du bien.

Ainsi, à long terme, l’IS est moins avantageux que l’IR sur le calcul des plus-values. Ce qui a un impact non négligeable sur leur imposition.

Un choix qui a un impact important

Le choix du régime d’imposition de la SCI peut donc avoir de lourdes conséquences :

  • La fiscalité de la société au cours de son activité.
  • La rémunération des associés.
  • L’imposition des plus-values réalisées.

Il est donc indispensable de bien analyser toutes les situations pour savoir quel choix est le plus favorable pour sa propre situation. Il faut ainsi prendre en compte la situation actuelle des (futurs) associés mais également les objectifs à moyen et long terme de chacun et de la société.

 

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