Bientôt la fin d’un avantage pour les locations de meublés touristiques ? Au Sénat, un amendement proposé par le sénateur Max Brisson, visant les locations de meublés touristiques a été voté à l’unanimité, dans la soirée du 22 novembre. Cet amendement consiste à retirer l’abattement forfaitaire de 71 ou 50 % possible dans le cadre du LMPNP. Cette décision est une véritable bombe dans le domaine de la location courte durée et la location meublée. Cela pourrait simplement et purement signifier la fin du LMNP. On fait le point dans cet article.
Une première attaque contre la location courte durée via la TVA
La location courte durée est aujourd’hui, exonérée de TVA, sous réserve de ne pas être assimilé à une activité para-hôtelière. Ainsi, seules les activités qui proposent 3 des 4 prestations suivantes sont assujetties à la Taxe sur la Valeur Ajoutée :
- Fourniture du petit déjeuner.
- Nettoyage quotidien du logement.
- Accueil physique.
- Fourniture des draps de lits.
Ainsi, en location courte durée, le petit déjeuner et le nettoyage journalier n’étant pas proposés, la collecte de la TVA n’est pas imposée.
Pourtant, avec le Sénat semble avoir remis en cause cette exonération. En effet, les Sénateurs partent du principe que cela biaisait la concurrence entre les meublés de tourisme et l’hôtellerie.
Donc l’assujettissement de la location courte durée à la TVA viendrait directement impacter la rentabilité. Cette taxe venant directement prélever 10% du chiffre d’affaires réalisé.
Supportée par le secteur de l’hôtellerie, cette réforme votée par le Sénat est une véritable attaque contre les locations en courte durée. Toutefois, n’ayant pas été votée par l’Assemblée Nationale, qui l’a auparavant rejetée, il n’est pas encore sûr que cette réforme soit mise en place.
La fin du LMNP avec la suppression du régime d’imposition micro-BIC
Le Sénateur à l’origine de l’attaque contre le statut LMNP, Max Brisson, a proposé de réduire considérablement les avantages du régime micro-BIC.
Pour rappel, le principe du micro-BIC
Pour bénéficier du régime micro-BIC, le chiffre d’affaires annuel réalisé ne doit pas dépasser :
- 72 600 € en location meublée classique.
- 172 600 € en location courte durée.
Les recettes prises en compte correspondent uniquement aux loyers perçus.
Le bénéfice taxable de ces revenus est défini après la déduction d’un abattement correspondant à un forfait de charges. Cet abattement est de 50% dans la majorité des cas. Mais il peut être augmenté à 71% pour les logements classés.
En cas de dépassement des plafonds de chiffres d’affaires présentés ci-dessus, il n’est plus possible de bénéficier du régime micro-BIC. On passe alors au régime réel, pour lequel il faut tenir une comptabilité pour pouvoir déduire toutes ses charges de son chiffre d’affaires.
Ainsi, quand les charges ne dépassent pas 50% du chiffre d’affaires, le régime micro-BIC est plus avantageux que le régime réel, car le bénéfice imposable calculé est minoré.
L’impact des décisions du Sénat
Le Sénateur, Max Brisson, a obtenu le vote de plusieurs amendements limitant fortement les avantages possibles en LMNP.
Le premier concerne le maximum de recettes possibles pour bénéficier du régime micro-BIC. Ce plafond a été abaissé à seulement 20.000€. Cela aura pour conséquence directe de supprimer la possibilité d’avoir un abattement de charges forfaitaire pour un grand nombre de loueurs. Dès lors que les recettes excèdent 20.000€, le régime fiscal sera obligatoirement le régime réel, pénalisant les exploitants ayant peu de charges.
Le second amendement concerne le taux d’abattement propre au régime du micro-BIC. Au lieu de 50% ou 71% pour les logements classés, l’abattement pourrait être réduit fortement à l’avenir.
La fin du LMNP suspendue à la décision de l’Assemblée Nationale
Si les amendements réduisant fortement les avantages fiscaux du LMNP ont bien été votés au Sénat, ils ne l’ont pas encore été à l’Assemblée Nationale.
Cela signifie que les dispositions présentées précédemment ne sont pas encore effectives et qu’il n’est pas certain qu’elles soient appliquées un jour. En effet, il n’est pas rare que les Députés ne valident pas une loi proposée par le Sénat. Sachant que c’est l’Assemblée Nationale qui a toujours le dernier mot pour valider un texte.
Un impact finalement limité ?
Au final, les amendements réformant le régime fiscal du LMNP devraient avoir un impact limité. En effet, le régime micro-BIC dispose d’avantages certains mais qui restent limités par rapport à ceux du régime réel. Il est plus fréquent d’avoir des charges qui dépassent l’abattement du micro-BIC. Les investisseurs faisant de la location courte durée cherchant à maximiser leurs charges comptablement (amortissements, travaux, crédit…) pour optimiser le calcul de leur bénéfice imposable.
Seuls les loueurs ayant moins de 50% de charges seront impactés, sans savoir à quel niveau pour le moment.
En revanche, l’assujétissement à la TVA aura un impact direct et important pour tous les loueurs. La rentabilité de chaque bien sera directement impactée. A voir si cette réforme sera vraiment appliquée.
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