Dernière modification : 19 octobre 2026 : plus-value immobilière d’un meublé au réel, calcul complet en quatre étapes avec la reprise des amortissements et les abattements pour durée.
Prenez un appartement acheté 200 000 euros, loué en meublé au régime réel pendant douze ans, puis estimé 280 000 euros. Vous pensez avoir gagné 80 000 euros. Pourtant, pour le fisc, votre plus-value immobilière atteint 95 000 euros.
De plus, selon l’année de vente, l’impôt sur cette opération varie de près de 35 000 euros à zéro. Ainsi, la vraie question n’est pas « faut-il vendre ? », mais « quand, et combien cela me coûtera-t-il ? ».
Tout d’abord, nous refaisons le calcul pas à pas dans ce dossier. Ensuite, nous répondons aux cinq questions qui reviennent sans cesse : ce que le fisc reprend, l’exonération à trente ans, le point de départ de la durée, l’intérêt du réel et l’effet du budget 2027.
Le calcul de la plus-value immobilière en quatre étapes
Avant tout, reprenons notre exemple : un achat à 200 000 euros, douze ans de location meublée au réel, 60 000 euros d’amortissements déduits et une vente à 280 000 euros. Concrètement, voici comment le notaire arrive à 95 000 euros.
Étape 1 : le prix de vente
D’abord, partez du prix de vente : 280 000 euros. Par ailleurs, vous pouvez en déduire certains frais de vente, comme les diagnostics. Toutefois, pour garder un exemple lisible, nous conservons 280 000 euros.
Étape 2 : un prix d’achat corrigé par deux forfaits
Ensuite, le prix d’achat ne se limite pas aux 200 000 euros de l’acte. En effet, vous pouvez y ajouter vos frais d’acquisition : les frais réels avec justificatifs, ou un forfait de 7,5 % sans aucune facture. Ainsi, ce forfait représente ici 15 000 euros. D’ailleurs, pour estimer vos frais réels, le simulateur de calculfraisdenotaire.net vous donne un ordre de grandeur.
De plus, vous pouvez ajouter vos travaux. D’une part, les factures réelles comptent si vous les avez gardées. D’autre part, au-delà de cinq ans de détention, vous pouvez appliquer un forfait de 15 % du prix d’achat, sans justificatif : ici, 30 000 euros. Au total, le prix d’achat corrigé grimpe donc à 245 000 euros. Concrètement, ces deux forfaits valent 45 000 euros, et beaucoup de vendeurs les oublient.
Étape 3 : la reprise des amortissements dans la plus-value immobilière
Puis vient l’étape qui inquiète tout le monde. En effet, depuis la loi de finances de février 2025, le fisc réintègre vos amortissements déduits au moment de la vente. Ainsi, les 60 000 euros amortis viennent en déduction du prix d’achat corrigé : 245 000 moins 60 000 donnent 185 000 euros. Par conséquent, votre plus-value immobilière s’élève à 280 000 moins 185 000, soit 95 000 euros.
Étape 4 : l’impôt sur la plus-value immobilière et la surtaxe
Enfin, l’impôt. Concrètement, la plus-value supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. En effet, la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % touche vos loyers, mais pas la plus-value immobilière, restée à 17,2 %. Donc, sur 95 000 euros, l’impôt atteint 34 390 euros.
Par ailleurs, au-delà de 50 000 euros de plus-value, une surtaxe s’ajoute, ici d’environ 1 900 euros. Ainsi, une vente dans les cinq premières années coûterait environ 36 290 euros au total.
La plus-value immobilière des expatriés
Toutefois, pour les non-résidents, le taux des prélèvements sociaux change. Concrètement, si vous dépendez d’une sécurité sociale européenne, suisse ou britannique, vous payez 7,5 % au lieu de 17,2 %. En revanche, hors d’Europe, Sébastien More signale un taux de 18,6 %, conséquence d’une rédaction imparfaite de la loi : faites-le confirmer par votre notaire. Dans tous les cas, les 19 % d’impôt sur le revenu restent dus. D’ailleurs, notre dossier sur la résidence fiscale détaille la situation des expatriés.
Plus-value immobilière : ce que le fisc reprend vraiment
Désormais, l’étape 3 concentre toutes les inquiétudes. Pourtant, la reprise obéit à trois règles précises, et elle touche souvent moins que prévu.
Trois règles sur la reprise des amortissements
Premièrement, le fisc ne reprend que les amortissements des murs : le bâti et les travaux amortis. Deuxièmement, il laisse de côté les meubles. Ainsi, votre cuisine ou votre literie, amorties sur cinq ou sept ans, ne reviennent pas dans la plus-value immobilière : un meuble n’est pas un immeuble.
Troisièmement, seule compte la part réellement déduite. Par exemple, si votre résultat était déjà à zéro, vous avez mis une partie de l’amortissement en réserve. Or, cette réserve jamais utilisée ne revient pas dans le calcul. Donc, le chiffre à retrouver n’est pas le total de votre tableau d’amortissement, mais la ligne « réellement déduit » de vos déclarations, année après année.
Votre tableau d’amortissement, vu par le notaire
| Ligne | Nature | Repris ? |
|---|---|---|
| Murs et travaux | Réellement déduits | Oui |
| Mobilier | Cuisine, literie | Non |
| Réserve | Mise de côté, jamais utilisée | Non |
Seule la ligne navy entre dans le calcul : c’est souvent bien moins que le total amorti.
Combien coûte la reprise sur votre plus-value immobilière
Tout d’abord, comparons avec la même vente sans amortissement. Dans ce scénario, la plus-value tombe à 35 000 euros au lieu de 95 000. Ainsi, après douze ans de détention, l’impôt serait de 9 182 euros au lieu de 25 779 euros. Autrement dit, la reprise des amortissements coûte 16 597 euros. Surtout, retenez ce chiffre : nous le comparerons plus loin à ce que l’amortissement vous a fait gagner.
Abattements : la durée qui efface la plus-value immobilière
Heureusement, le temps travaille pour vous. En effet, plus vous gardez le bien, plus les abattements pour durée de détention réduisent la note, y compris sur la part qui vient des amortissements repris.
Six ans, vingt-deux ans, trente ans
Concrètement, les abattements démarrent dès la sixième année. Ensuite, l’impôt sur le revenu baisse de 6 % par an et disparaît au bout de vingt-deux ans. En revanche, les prélèvements sociaux baissent plus lentement et ne s’annulent qu’au bout de trente ans. Par conséquent, il faut huit années de plus pour échapper aussi aux prélèvements sociaux.
Ainsi, sur notre appartement, la facture évolue fortement. Par exemple, une vente après six ans coûte 34 823 euros. Après douze ans, elle tombe à 25 779 euros. Au bout de vingt-deux ans, il ne reste que les prélèvements sociaux, soit 11 765 euros. Enfin, après trente ans, vous ne payez plus rien, même avec 60 000 euros d’amortissements repris.
Impôt total selon l’année de vente
Achat 200 000 euros, vente 280 000 euros, 60 000 euros amortis
Au final, entre six et vingt-deux ans, la facture se divise par trois. En meublé, chaque année de détention vaut donc de l’argent.
À partir de quand compte la durée de détention de votre plus-value immobilière
Par ailleurs, une question revient souvent : si vous avez d’abord habité le logement, le compteur repart-il à la mise en location ? Non. En effet, la durée se compte à partir de la date d’achat, celle de l’acte chez le notaire. Par exemple, un appartement acheté en 2010, habité jusqu’en 2016 puis loué jusqu’en 2026, totalise seize ans de détention, et non dix.
De même, le fisc ne reprend que les amortissements déduits depuis la mise en location, jamais ceux des années où vous y habitiez. Attention toutefois : tant que le logement reste votre résidence principale, sa vente ne coûte rien, quelle que soit la durée. En revanche, si vous le quittez pour le louer en meublé, vous perdez cette exonération. D’ailleurs, notre article sur la résidence principale détaille ce piège.
Le régime réel reste-t-il gagnant malgré la plus-value immobilière ?
Désormais, une autre question se pose : avec la reprise, le réel vaut-il encore le coup ? Pour y répondre, il faut pousser le calcul jusqu’au bout et comparer ce que l’amortissement vous a fait gagner avec ce qu’il vous coûte à la revente.
Le bilan dans la tranche à 30 %
D’un côté, vous avez déduit 60 000 euros. En effet, dans la tranche à 30 %, avec 18,6 % de prélèvements sociaux sur les loyers, chaque euro déduit vous a fait économiser 48,6 centimes. Donc, ces 60 000 euros représentent 29 160 euros d’impôts non payés.
De l’autre côté, la reprise vous coûte 16 597 euros après douze ans. Au final, vous restez gagnant de 12 563 euros. Surtout, vous avez gardé cet argent pendant douze ans au lieu de le verser chaque année au fisc. Vous avez donc pu le faire travailler.
Deux cas où le calcul se retourne
Toutefois, deux situations inversent le résultat. Premier cas : votre tranche marginale atteint 11 %. Ainsi, vous déduisez à 29,6 % et le fisc vous reprend à 36,2 %. Par exemple, pour une vente après six ans, vous avez économisé 17 760 euros, mais la reprise vous coûte 22 650 euros. Résultat : vous perdez 4 890 euros en amortissant. De ce fait, il faut attendre douze ans pour repasser dans le vert.
Deuxième cas : une vente très rapide, avant cinq ans, sans forfait travaux. Certes, dans la tranche à 30 %, vous gagnez encore un peu. En revanche, dans la tranche à 11 %, vous perdez. D’ailleurs, un abonné niçois, avec une autorisation de location limitée à cinq ans et peu de charges, a préféré rester au micro-BIC. Effectivement, il avait raison.
Réel ou micro selon votre tranche et votre horizon de revente
Repère simplifié tiré de l’exemple chiffré : confirmez toujours avec vos propres chiffres.
En résumé, la règle reste simple. Dans la tranche à 30 % ou au-dessus, le réel vous convient. À l’inverse, dans la tranche à 11 % avec une revente prévue sous dix ans, repassez au micro. Pour simuler votre cas, le logiciel declarationlmnp.fr calcule vos amortissements et produit votre liasse fiscale chaque année.
Faut-il vendre à cause du budget 2027 ?
Certains lecteurs annoncent déjà tout vendre. Pourtant, le budget 2027 ne touche pas au calcul de la plus-value immobilière. Tout ce qui précède reste en place. D’ailleurs, le 30 octobre, les députés ont même supprimé le plafond d’amortissement prévu par le texte, en première lecture. Toutefois, le Sénat peut encore le rétablir avant le vote final de décembre.
Ce que le budget change pour la plus-value immobilière
En effet, le projet ne vise que les amortissements futurs. Ainsi, ceux que vous avez déjà déduits restent acquis. Le notaire les reprendra selon la méthode vue plus haut. De plus, moins vous amortirez demain, moins le fisc vous reprendra à la revente. Précisément, notre analyse de l’amortissement LMNP détaille ce plafond.
Surtout, vendre maintenant revient à payer la plus-value tout de suite, avec moins d’abattements que dans cinq ou dix ans. Concrètement, vous paieriez environ 25 000 euros aujourd’hui pour éviter quelques centaines d’euros par an. Autrement dit, ce calcul ne tient pas.
Les vraies raisons de vendre
Donc, si vous vendez, faites-le pour une vraie raison : un autre projet, un bien qui fonctionne moins bien, une ville qui durcit ses règles sur la location courte durée. En revanche, le budget 2027 seul ne justifie pas une vente.
Quatre exonérations de plus-value immobilière souvent oubliées
Par ailleurs, certaines ventes échappent totalement ou partiellement à l’impôt. Cependant, vérifiez-les toujours avec votre notaire : il calcule et prélève l’impôt lors de la vente.
Les conditions à faire vérifier
D’abord, la résidence principale reste exonérée en totalité, quelle que soit la durée de détention. Ensuite, une vente de moins de 15 000 euros, comme un parking ou une cave, échappe aussi à l’impôt. Par ailleurs, la première cession d’un logement autre que votre résidence principale peut bénéficier d’une exonération, sous deux conditions. Vous ne devez pas avoir possédé votre résidence principale depuis quatre ans, et vous devez réinvestir dans une résidence principale sous deux ans. Enfin, les non-résidents disposent, sous conditions, d’une exonération plafonnée à 150 000 euros de plus-value.
Votre prochaine étape avant toute vente
En résumé, au réel, le fisc reprend les amortissements des murs réellement déduits, mais ni les meubles ni la réserve. Ensuite, les abattements démarrent à six ans, effacent l’impôt sur le revenu à vingt-deux ans et la totalité à trente ans. De plus, la durée court depuis la date d’achat. Enfin, le réel reste gagnant dans la tranche à 30 % ou si vous gardez le bien dix ans, et le budget 2027 ne touche pas à la plus-value.
Préparer votre plus-value immobilière dès aujourd’hui
Concrètement, aucune vente ne s’impose. En revanche, retrouvez dès maintenant le montant exact de vos amortissements réellement déduits, année par année, en séparant les murs et les meubles. Précisément, c’est cette ligne qui comptera le jour de la vente, et celle que visait le plafond du budget 2027. De plus, pour un point complet, consultez aussi notre article sur le calcul de la plus-value LMNP sur declarationlmnp.fr.
Par ailleurs, si vous revendez pour racheter, chiffrez aussi votre prochaine acquisition. Notamment, les frais de notaire s’ajoutent au prix du nouveau bien, et leurs justificatifs pourront un jour majorer votre prix d’achat, comme vu plus haut.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Ce que les loueurs demandent sur la plus-value immobilière
Prix de vente moins prix d’achat corrigé des frais et des travaux, dont on retire les amortissements des murs réellement déduits. Ensuite, s’appliquent 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée.
Oui. En effet, le forfait de 7,5 % couvre les frais d’acquisition, et celui de 15 % couvre les travaux après cinq ans de détention. Ainsi, sur un achat de 200 000 euros, ces deux forfaits ajoutent 45 000 euros au prix d’achat.
Non. En effet, seuls les amortissements des murs et des travaux réellement déduits reviennent. Quant au mobilier et à la réserve d’amortissements jamais utilisée, ils restent en dehors du calcul.
La durée et l’exonération
L’impôt sur le revenu disparaît après vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux après trente ans. Ainsi, à trente ans, la vente ne coûte plus rien, même avec des amortissements repris.
Non, elle part de la date d’achat chez le notaire. En revanche, le fisc ne reprend que les amortissements déduits depuis la mise en location.
Réel, budget et vente
Oui dans la tranche à 30 % ou plus : sur l’exemple, le gain net atteint 12 563 euros après douze ans. En revanche, dans la tranche à 11 % avec une revente sous dix ans, le micro peut devenir plus avantageux.
Non. En effet, il ne visait que les amortissements futurs, et les députés ont supprimé ce plafond le 30 octobre, en première lecture. De plus, les amortissements déjà déduits restent acquis et le calcul de la plus-value ne change pas. Surtout, vendre pour l’éviter coûterait bien plus cher que ce qu’il retire.
