Dernière modification : 3 novembre 2026 : dossier LMNP 2027 mis à jour avec les votes des députés du 30 octobre : plafond d’amortissement supprimé, micro-BIC des meublés ramené à 30 % en première lecture.
Désormais, les titres s’enchaînent : la fin du LMNP, la disparition du statut. Tout part d’une lettre du 23 septembre adressée aux acteurs du logement. Précisément, deux phrases y concernent la location meublée.
Si vous louez en meublé, un studio ou dix appartements, vous avez le droit de vous inquiéter. En revanche, vous n’avez pas le droit de vous tromper. Effectivement, une décision prise à la hâte coûte très cher.
En pratique, ce dossier LMNP 2027 fait trois choses. Il chiffre ce que vous avez déjà perdu sans que personne ne le dise, il trie les mesures votées, rejetées ou simplement supposées, puis il détaille quatre décisions à prendre avant décembre.
Précisons-le d’emblée : la vraie réforme du meublé n’est pas devant vous. Elle a déjà commencé.
Réponse courte, mise à jour du 3 novembre 2026
Pour l’instant, en LMNP 2027, rien n’est définitif. En effet, le budget du gouvernement plafonnait l’amortissement au régime réel, mais les députés ont supprimé ce plafond le 30 octobre 2026. De plus, ils ont voté un abattement micro-BIC ramené de 50 % à 30 % pour les meublés, sauf 71 % pour les meublés de tourisme classés. Enfin, le Sénat tranche avant le vote final de fin décembre.
Ce que les députés ont voté le 30 octobre 2026
- Plafond supprimé : à 45 voix contre 41, les députés ont retiré du texte les deux plafonds d’amortissement, la fin du report et le rabot du stock.
- Micro-BIC : un autre amendement ramènerait l’abattement des locations meublées de 50 % à 30 %, et porterait celui de la location nue à 50 %.
- Exception : un troisième rétablirait 71 % d’abattement, jusqu’à 203 100 euros de recettes, pour les meublés de tourisme classés, les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes.
- La suite : le Sénat examine le texte en novembre et décembre. Le gouvernement, opposé à ces votes, peut aussi recourir au 49.3 et choisir les amendements qu’il garde.
Par ailleurs, notre dossier sur l’amortissement LMNP chiffre ce que le plafond aurait coûté, au cas où le Sénat le rétablirait.
Ce que vous avez déjà perdu avant même le LMNP 2027
Avant tout, regardons ce qui frappe déjà vos revenus, bien avant le LMNP 2027. Effectivement, quatre changements s’appliquent déjà. Pourtant, la plupart des loueurs n’en ont vu passer que la moitié.
La hausse des prélèvements sociaux, première brique du LMNP 2027
Concrètement, le taux applicable à vos revenus de location meublée passe de 17,2 % à 18,6 %. Par ailleurs, le même mouvement touche la flat tax. Elle associe 12,8 % d’impôt sur le revenu à ces mêmes prélèvements sociaux.
Surtout, la mesure s’applique aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025. Autrement dit, la déclaration que vous avez déposée ce printemps est déjà concernée. Concrètement, sur 20 000 euros de bénéfice imposable, cela fait environ 280 euros de plus chaque année.
La plus-value, le vrai coup dur avant le LMNP 2027
Ensuite, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel réintègrent le calcul de la plus-value à la revente. Auparavant, vous amortissiez pendant quinze ans sans payer d’impôt sur vos loyers. Ensuite, la plus-value se calculait simplement entre le prix de vente et le prix d’achat.
Désormais, vos amortissements reviennent dans la base imposable. Concrètement, l’écart se chiffre vite.
Micro-BIC et téléservice, les deux autres tours de vis
Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé plafonne à 15 000 euros de recettes. De plus, son abattement tombe à 30 %. En comparaison, la longue durée et les meublés classés gardent 50 % d’abattement, avec un plafond proche de 78 000 euros.
De ce fait, un loueur en courte durée resté au micro sans classement paie l’impôt sur 70 % de ses recettes. Sur 15 000 euros encaissés, cela fait 10 500 euros imposables.
Enfin, depuis le 20 mai 2026, les meublés de tourisme s’enregistrent sur un téléservice national. Le déploiement se poursuit commune par commune, donc renseignez-vous auprès de la vôtre. Certaines villes plafonnent déjà à 90 jours par an la location d’une résidence principale, Paris en tête. D’ailleurs, d’autres imposent des quotas.
Ce dernier point ne relève pas de la fiscalité. Pourtant, il participe du même mouvement, comme nous l’avions décrit dans notre point sur la location meublée. L’administration sait désormais précisément qui loue, où, et combien de nuits.
LMNP 2027 : ce que dit vraiment la lettre du 23 septembre
Désormais, passons au document qui a déclenché la panique. Concrètement, le Premier ministre a adressé cette lettre aux acteurs du logement réunis en congrès à Bordeaux. Ce courrier n’a pas circulé en intégralité. Toutefois, Le Monde et BFM Business l’ont consulté et en ont cité les passages qui nous concernent.
Les deux phrases, mot pour mot
23 septembre 2026
Pourquoi la longue durée échappe au LMNP 2027
Tout d’abord, relisez la seconde phrase attentivement. En effet, le gouvernement n’écrit pas que le meublé doit devenir moins avantageux. Il écrit que la courte durée en zone tendue ne doit pas rester plus avantageuse que la longue durée.
Ainsi, pour un loueur en meublé longue durée, ce texte ne constitue pas une menace. C’est même plutôt l’inverse, puisque l’État cherche à favoriser cette location-là. Précisément, ce n’est donc pas le statut qui se joue dans le LMNP 2027, mais le traitement de la courte durée.
Le reste de la lettre, et une phrase qui interroge
Par ailleurs, le même document contient le reste du plan logement. Notamment, un nouveau régime d’amortissement pour la location nue, que le gouvernement veut rendre plus attractif dans l’ancien. Ensuite, un prêt à taux zéro prolongé après 2027 et ouvert aux jeunes parents. Enfin, 500 millions d’euros maintenus pour le logement social.
En revanche, une affirmation surprend. Le Premier ministre y écrit que les taux de crédit dépassent désormais 4 %. Pourtant, le taux moyen relevé en août tournait autour de 3,31 %. Notre analyse du marché immobilier détaille ce point.
Enfin, retenez une chose. Concrètement, ce courrier reste un document politique, pas un texte de loi. Ne le sous-estimez pas. En revanche, ne le lisez pas comme un texte déjà voté.
LMNP 2027 : trier le voté, le rejeté et la rumeur
Heureusement, une seule méthode fonctionne face au bruit du LMNP 2027. Ainsi, classez chaque information dans l’une des trois colonnes suivantes. Surtout, n’agissez pas sur la troisième avant le vote définitif de décembre.
Le régime réel a déjà survécu à un assaut
D’ailleurs, souvenez-vous de l’automne dernier. Le projet de loi de finances 2026 contenait un amendement. Concrètement, il plafonnait l’amortissement à 2 % par an de la valeur du bien. Effectivement, cela constituait une attaque frontale contre le régime réel.
L’Assemblée nationale a rejeté cet amendement le 21 novembre 2025. Ensuite, le texte final de février 2026 ne l’a pas repris. Ainsi, l’amortissement par composant sur vingt-cinq à trente ans reste intact. De ce fait, le régime réel traverse cet épisode sans une égratignure.
Le nouveau régime de la location nue, concurrent et non remplaçant
La loi de finances 2026 a créé un régime d’amortissement réservé à la location nue. Concrètement, il prévoit un taux annuel de l’ordre de 3 à 4 %, un engagement de location dans la durée et des loyers plafonnés. Surtout, notez qu’il ne concerne pas le meublé.
De ce fait, l’État ne démolit pas le LMNP. Il construit un régime concurrent à côté, pour attirer l’épargne vers la location vide. C’est une nuance décisive pour comprendre la trajectoire du LMNP 2027.
Le calendrier LMNP 2027 jusqu’au vote de décembre
Précisément, voilà l’information la plus utile de ce dossier LMNP 2027. En effet, ce texte suit un calendrier connu. Ainsi, rien ne peut vous tomber dessus avant décembre.
LMNP 2027 : quatre décisions à prendre avant décembre
En pratique, les semaines qui restent avant décembre valent de l’argent. Ensuite, voici les quatre arbitrages qui comptent, par ordre de rentabilité.
Décision 1 : quitter le micro-BIC pour le régime réel
Tout d’abord, le régime visé par toutes les évolutions récentes reste le micro. En effet, la loi Le Meur a déjà réduit son abattement, et le sujet revient à chaque budget. À l’inverse, le seul régime attaqué puis défendu reste le réel, avec son amortissement : les députés l’ont encore protégé le 30 octobre 2026.
En pratique, le réel se révèle aussi plus intéressant dans l’immense majorité des cas. Donc faites le calcul sur vos propres chiffres.
Alors pourquoi tout le monde n’y est-il pas déjà ? Parce que pendant des années, le réel supposait un expert-comptable et une liasse fiscale. Ensuite venaient les formulaires 2031 et 2033, puis 500 à 900 euros d’honoraires annuels. Beaucoup de loueurs sont donc restés au micro par simplicité.
Désormais, un logiciel en ligne comme declarationlmnp.fr produit cette liasse avec vous, amortissements compris. Surtout, le coût représente une fraction du prix d’un cabinet. D’ailleurs, l’option pour le réel tient en une simple lettre aux impôts, que l’outil prépare. Notre tutoriel sur la liasse fiscale LMNP détaille la mécanique pas à pas.
Décision 2 : faire classer votre meublé de tourisme
Par ailleurs, si vous louez en courte durée, faites classer le logement. Concrètement, le classement suppose la visite d’un organisme agréé. Il coûte quelques centaines d’euros et reste valable cinq ans.
Surtout, il change tout sur le plan fiscal.
Ainsi, sur 15 000 euros de recettes, le classement retire 3 000 euros de base imposable chaque année. Par ailleurs, relisez la cible de la lettre : la courte durée qui serait plus avantageuse que la longue durée. Un meublé classé, aligné sur le régime de la longue durée, se situe précisément hors de ce viseur.
Décision 3 : vérifier si votre commune est en zone tendue
Précisément, ce point mérite bien plus d’attention qu’il n’en reçoit. En effet, à aucun moment le gouvernement ne parle de toute la France : il vise les centres-villes en zone tendue.
Pourtant, la zone tendue correspond à une liste de communes qu’un décret fixe. Concrètement, elle couvre les grandes agglomérations, le littoral et certaines zones touristiques. Ainsi, si votre bien se trouve en dehors, vous sortez de la cible décrite par la lettre.
Concrètement, la vérification prend deux minutes sur le simulateur de service-public.fr, en tapant le nom de votre commune. Donc faites-le aujourd’hui plutôt qu’en décembre.
Décision 4 : chiffrer votre plus-value si vous pensez vendre
Enfin, si une vente figure dans vos plans à cinq ans, refaites le calcul avec la réintégration des amortissements. D’ailleurs, rappelez-vous l’exemple précédent : 50 000 euros de plus-value qui deviennent 110 000 euros de base imposable.
Concrètement, ce montant dépend de trois paramètres : la somme déjà amortie, la durée de détention, et la date de vente. Précisément, l’exonération d’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après trente ans.
De ce fait, attendre deux ans ou vendre avant une date précise déplace la facture de dizaines de milliers d’euros. Posez donc ce calcul noir sur blanc, plutôt que de l’estimer au jugé.
Votre prochaine étape face au LMNP 2027
En résumé, le LMNP 2027 tient en une phrase. La fiscalité du meublé se durcit réellement. Toutefois, le statut ne disparaît pas et le régime réel sort renforcé de l’épisode.
Le vrai et le faux du LMNP 2027
Côté vérités : chaque millésime coûte cher à ceux qui ne bougent pas. Effectivement, 2025 et 2026 ont déjà prélevé leur part, et 2027 prolongera le mouvement.
Côté contrevérités : affirmer que le statut disparaît, que le réel vacille ou que vous ne pouvez plus rien faire. La lettre vise la courte durée touristique en zone tendue. Par ailleurs, les députés ont défendu le réel, et le nouveau régime de la location nue joue le rôle de concurrent, pas de remplaçant.
Gérer la courte durée sous le régime du LMNP 2027
Toutefois, pour ceux qui exploitent des biens en courte durée, le classement et le choix du régime ne suffisent pas. Encore faut-il tenir la gestion, les équipes et les annonces sans y passer vos soirées. Notre méthode de gestion Airbnb en trois couches détaille la marche à suivre.
Précisément, côté fiscal, un logiciel de liasse au réel comme declarationlmnp.fr calcule vos amortissements et prépare votre déclaration sans expert-comptable. Ainsi, vous gardez du temps pour les arbitrages qui comptent vraiment, comme ceux de cette fin d’année.
Questions fréquentes sur le LMNP 2027
Ce que les loueurs demandent sur le LMNP 2027
Non. La lettre du 23 septembre emploie le mot « réorienté », jamais « supprimé ». Aucun texte ne prévoit la disparition du statut. À cette date, le projet de loi de finances n’existait même pas encore.
Les députés ont rejeté cet amendement le 21 novembre 2025, puis le texte final de février 2026 ne l’a pas repris. L’amortissement par composant reste donc entier à ce jour.
La courte durée à vocation touristique située en zone tendue, comparée à la longue durée. Un loueur en meublé longue durée se trouve hors de cette cible. Le texte cherche même à favoriser ce type de location.
Ce qui a déjà changé pour vos revenus
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte le taux de 17,2 % à 18,6 %. Surtout, elle vise les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025. Sur 20 000 euros de bénéfice, cela représente environ 280 euros de plus par an.
Les amortissements déduits au réel reviennent dans la base imposable. Sur un bien acheté 200 000 euros, amorti 60 000 euros et revendu 250 000 euros, la base passe de 50 000 à 110 000 euros.
Depuis la loi Le Meur, le plafond descend à 15 000 euros de recettes avec 30 % d’abattement. Un meublé classé ou une location longue durée conservent 50 % d’abattement, avec un plafond proche de 78 000 euros.
Les décisions à prendre d’ici décembre
Dans la plupart des situations, oui. Le micro concentre les tours de vis successifs, alors que le réel a résisté aux attaques de 2025 et d’octobre 2026. En prime, l’amortissement neutralise souvent l’impôt sur les loyers pendant des années.
Quelques centaines d’euros couvrent cinq ans. En face, l’abattement passe de 30 à 50 % et le plafond grimpe de 15 000 à 78 000 euros. Sur 15 000 euros de recettes, cela retire 3 000 euros de base imposable chaque année.
Le simulateur de service-public.fr répond en deux minutes à partir du nom de la commune. La liste vient d’un décret et couvre les grandes agglomérations, le littoral et certaines zones touristiques.
Le projet de loi de finances date du 1er octobre. Ensuite, les députés l’ont modifié le 30 octobre, et le Sénat l’examine en novembre et décembre. Enfin, le vote définitif devrait intervenir fin décembre, pour une application au 1er janvier 2027. Donc, rien ne change avant ce vote.
