Dernière modification : 17 septembre 2026 : analyse du marché immobilier mise à jour avec le tableau de bord Crédit Logement d’août 2026 et les dernières courbes de Friggit.
Faut-il encore acheter ? Pourtant, sur YouTube, deux camps s’affrontent sans jamais ouvrir un seul document. D’un côté, les vendeurs de formation promettent des affaires partout. De l’autre, les prophètes du krach annoncent un effondrement imminent. Au final, aucun des deux ne vous montre les chiffres.
Cet article prend le chemin inverse. Nous partons de deux sources publiques et vérifiables : le tableau de bord mensuel de Crédit Logement, qui voit passer une grande partie des crédits français, et les courbes de Jacques Friggit, l’ingénieur des ponts qui suit les prix depuis 1965.
Ensuite, nous décrivons six indicateurs, la mécanique exacte du blocage actuel, puis trois scénarios chiffrés. Enfin, vous trouverez la conduite à tenir selon votre situation : vendeur pressé, primo-accédant, investisseur locatif ou exploitant en meublé.
Précisons d’emblée une chose. En effet, ce que disent les données ne fera plaisir à personne, ni aux optimistes ni aux catastrophistes.
Le marché immobilier en 2026 : ce que disent vraiment les chiffres
Avant tout, il faut séparer les opinions des mesures. Effectivement, les deux discours qui dominent aujourd’hui reposent sur des impressions de terrain, pas sur des séries statistiques. Or ces séries existent, elles sont gratuites, et elles racontent une histoire beaucoup plus nuancée.
Deux discours opposés, aucune donnée derrière
Tout d’abord, le premier camp vous explique qu’il y a toujours des affaires à faire. Effectivement, cette phrase reste vraie à n’importe quelle époque, ce qui la rend parfaitement inutile pour décider. Ensuite, le second camp annonce un effondrement de 35 % et vous conseille d’attendre. Pourtant, ces mêmes personnes conseillaient déjà d’attendre en 2010, en 2015 et en 2019.
Entretemps, les agents immobiliers consultés pour une vente en cours résument la situation d’une formule simple : cela va être difficile. Cependant, difficile ne veut pas dire impossible, et surtout cela n’explique rien.
Les deux sources qui décrivent le marché immobilier sans filtre
Tout d’abord, Crédit Logement publie chaque mois un tableau de bord de la production de crédit : taux moyen, durée, volumes, structure des prêts. De ce fait, vous savez exactement à quoi les banques prêtent, et non ce qu’elles déclarent dans la presse.
Jacques Friggit, lui, suit depuis des décennies le rapport entre le prix des logements et le revenu des ménages. Ainsi, son travail permet de comparer 2026 à 1965 avec la même règle de mesure. Concrètement, ces deux documents suffisent à cadrer le marché immobilier français.
Taux et durée : les deux curseurs qui commandent le marché immobilier
Retenez ces deux mots dès maintenant, car ils expliquent la suite : les taux et la durée. En effet, pendant vingt ans, ces deux curseurs ont porté les prix vers le haut. Désormais, ces deux curseurs butent sur leur limite.
Concrètement, un ménage n’achète jamais un prix. Il achète une mensualité. Par conséquent, tout ce qui augmente la mensualité accessible pousse les prix, et tout ce qui la réduit les freine.
Les six indicateurs qui pilotent le marché immobilier
Ensuite, il faut détailler chaque chiffre, car chacun raconte un morceau différent de la même histoire. Toutefois, pris isolément, aucun ne suffit. Assemblés, ils dessinent une situation très lisible.
Le taux moyen remonte de trois points de base par mois
Tout d’abord, le taux moyen relevé en août atteint 3,31 %, et 3,30 % dans l’ancien. De février à juin, il stagnait à 3,23 %. Cependant, depuis juin, il grimpe de trois points de base chaque mois, régulièrement.
En effet, la Banque centrale européenne a relevé ses taux en juin. Les banques suivent doucement, mais elles suivent. En effet, elles n’ont pas le choix : elles doivent se rapprocher du coût auquel elles se refinancent elles-mêmes.
La durée d’emprunt du marché immobilier touche son plafond
Ensuite, la durée moyenne atteint 252 mois dans le neuf, soit 21 ans, et 265 mois dans l’ancien, soit 22 ans. Regardez surtout la structure. Ainsi, 49 % des prêts courent désormais sur 25 ans ou plus, contre 38 % en 2019.
À l’inverse, les prêts de moins de 20 ans ne représentent plus que 16 % du marché immobilier, contre 31 % en 2019. Autrement dit, on emprunte plus longtemps que jamais dans l’histoire du crédit français. Retenez ce point, car il commande tout le reste.
La production de crédit recule de 16,8 % en un an
Par ailleurs, sur les trois derniers mois glissants, la production de crédit chute de près de 17 % sur un an. Un an plus tôt, elle progressait de 33 %. De ce fait, le retournement est brutal.
En outre, dans l’ancien, le mois d’août marque la quatrième baisse consécutive. Crédit Logement écrit noir sur blanc dans son rapport que le marché du crédit se dirige vers la récession. Précisément, ce ne sont pas des commentateurs qui le disent, mais l’organisme qui compte les dossiers.
Prix, loyers et pouvoir d’achat : le grand écart du marché immobilier
Enfin, le rapport entre les prix et les revenus des ménages s’établit à 1,55. De 1965 à 2000, il oscillait entre 0,9 et 1,1, dans ce que l’on appelle le tunnel de Friggit. Ensuite, il quitte ce couloir en 2001 et culmine à 1,84 en 2022.
À l’inverse, les loyers n’ont jamais quitté ce couloir. Ils s’établissent aujourd’hui à 0,91, donc en dessous. En clair, les prix ont gagné 55 % pendant que les loyers reculaient de 9 % en pouvoir d’achat.
Enfin, le pouvoir d’achat immobilier tombe à 0,74. Concrètement, un ménage qui achète aujourd’hui avec le même effort qu’en 2000 obtient 26 % de surface en moins. Pour acquérir exactement le même logement qu’en 2000 avec quinze ans de crédit, il lui faut désormais 23 ans et demi.
Loyers sur revenu
Zone d’équilibre 1965-2000
Ce graphique explique en une image le problème de tout investisseur. En pratique, vous achetez plus cher sans louer plus cher. D’ailleurs, l’encadrement des loyers dans les grandes villes verrouille encore davantage la partie basse de la courbe.
Le rendement s’écrase donc entre ces deux courbes. Voilà précisément pourquoi tant d’investisseurs privilégient la location courte durée depuis dix ans : ils cherchaient à récupérer par l’exploitation ce que le prix d’achat leur retirait.
Pourquoi le marché immobilier se bloque avant de baisser
D’ailleurs, beaucoup de vidéos vous répètent de ne plus acheter. Toutefois, presque aucune n’explique le mécanisme. Or ce mécanisme se comprend en trois minutes et il change complètement la lecture de la situation.
Comment les prix ont grimpé sans que personne ne devienne plus riche
Tout d’abord, en 2000, vous empruntiez à 5 % sur quinze ans. Ensuite, en 2021, vous empruntiez à 1 % sur vingt-cinq ans. À mensualité identique, votre capacité d’emprunt doublait presque.
Par conséquent, les prix n’ont pas monté parce que les Français gagnaient davantage. Effectivement, ils ont monté parce que le crédit devenait presque gratuit et presque illimité. En réalité, la hausse des prix, c’est de la dette transformée en prix.
Les deux réservoirs du marché immobilier sont vides
Désormais, les taux atteignent 3,31 % et continuent de grimper. De plus, la moitié des prêts courent déjà sur vingt-cinq ans, et la Banque de France interdit d’aller au-delà. Ainsi, les deux réservoirs qui ont porté les prix pendant vingt ans se retrouvent à sec.
Il ne reste donc que deux variables d’ajustement : les prix ou les revenus. Cependant, les prix ne baissent jamais en premier. Ils commencent par se figer.
La mécanique du bouchon, expliquée pas à pas
Par exemple, prenons un couple qui vend son appartement pour acheter une maison. Désormais, la banque lui prête moins qu’avant, à cause des taux. Ensuite, supposons qu’il vende son appartement 50 000 euros sous son espérance.
De ce fait, ce couple perd deux fois. D’une part, il encaisse moins. D’autre part, il perd 50 000 euros d’apport pour son projet suivant. Donc il refuse de baisser, et il ne vend pas.
Ensuite, le vendeur de la maison reste lui aussi bloqué, puisque son acheteur n’a rien vendu. Par ailleurs, les banques intègrent parfaitement ce risque dans leurs conditions de prêt relais. En résumé, un seul maillon qui refuse de bouger arrête toute la chaîne.
Un marché immobilier figé finit toujours par céder
Effectivement, ce blocage tient tant que personne ne subit de contrainte. Pourtant, la vie impose ses propres calendriers : successions, divorces, mutations professionnelles, difficultés financières. Ainsi, ces vendeurs ne choisissent pas leur date.
De ce fait, leurs transactions deviennent la nouvelle référence de prix dans leur secteur. Petit à petit, les notaires enregistrent ces montants et les agences les reprennent dans leurs estimations. Autrement dit, le marché immobilier se débloque par le bas, jamais par le haut.
Le tunnel de Friggit face au marché immobilier réel
Concrètement, le raisonnement catastrophiste tient en une ligne. Ce ratio atteint 1,55 alors que l’équilibre historique se situe à 1, donc les prix doivent chuter de 35 %. Cependant, cette conclusion se heurte à trois objections solides.
Première objection : la correction a déjà commencé
En effet, le pic remonte à 2022, avec un ratio de 1,84. Aujourd’hui, nous sommes à 1,55. Autrement dit, cela représente déjà 16 % de baisse en pouvoir d’achat réel.
En quatre ans, les prix affichés n’ont pourtant reculé que de 5 à 8 %. Effectivement, l’inflation a fait le reste du travail silencieusement. Ainsi, Paris recule de 2,5 à 2,0 et Lyon corrige plus fort encore.
Autrement dit, l’ajustement du marché immobilier ne se trouve pas devant nous. Il est en cours depuis quatre ans, simplement il avance lentement.
Deuxième objection : trois chemins ramènent le marché immobilier vers son équilibre
En pratique, pour que le ratio prix sur revenus redescende, trois voies existent. Premièrement, les prix baissent. Deuxièmement, les revenus montent. Troisièmement, les deux bougent doucement pendant longtemps.
D’ailleurs, l’histoire a montré les trois. Par exemple, de 1991 à 1998, Paris a emprunté le premier chemin avec 40 % de baisse en sept ans. En revanche, de 2008 à 2015, la France a suivi le troisième : les prix n’ont presque pas bougé pendant sept ans et les revenus ont rattrapé lentement. Personne n’a parlé de krach, pourtant le ratio a bel et bien baissé.
Désormais, l’inflation tourne à 2,1 % et les salaires progressent de 1,5 à 2 %. À ce rythme, revenir dans le tunnel uniquement par les revenus demanderait plus de quinze ans.
Troisième objection : le modèle indique le niveau, pas la date
Précisément, les prix ont quitté ce tunnel en 2001. Ensuite, depuis 2005, des ménages entiers attendent le retour à l’équilibre pour acheter leur résidence principale. Vingt ans de loyers plus tard, ils attendent toujours.
Effectivement, le modèle dit où se trouve l’équilibre. En revanche, il reste totalement muet sur la date du retour. Or c’est justement la vitesse qui décide de votre stratégie sur le marché immobilier.
Une nuance compte toutefois. Le report éternel ne tient plus aujourd’hui, puisque les taux ne peuvent plus retomber de 5 % à 1 %. Par conséquent, le modèle devient plus pertinent en 2026 qu’il ne l’a jamais été.
Trois signaux du marché immobilier que les vidéos catastrophe ignorent
Tout d’abord, la construction s’effondre : 297 000 logements commencés sur douze mois, soit environ moitié moins qu’au pic des années 2010. Cela ne soutient pas les prix aujourd’hui, car le problème actuel reste la solvabilité. Cependant, dans cinq ans, cette sous-production créera une pénurie qui poussera les loyers.
Ensuite, la dette des ménages français reste saine, à 76 % du revenu disponible et en baisse depuis son pic. Par exemple, aux Pays-Bas, ce ratio atteint 200 %, au Royaume-Uni 100 %. En effet, sans bombe de crédit, il n’y a pas de ventes forcées massives, donc pas de krach à l’américaine comme en 2008.
Enfin, les maisons gagnent du terrain sur les appartements depuis 2020. Notamment, le télétravail, la fuite des copropriétés, le diagnostic de performance énergétique et les charges expliquent ce basculement. Par ailleurs, les règles de copropriété qui encadrent la location courte durée ne touchent tout simplement pas les maisons individuelles.
Pourquoi les taux ne baisseront pas sur le marché immobilier
Une croyance domine toutes les conversations : les taux vont redescendre, donc le marché va repartir. Toutefois, un graphique suffit à démonter cette idée.
Les banques prêtent moins cher que l’État n’emprunte
Concrètement, l’État français emprunte à 3,90 % en juillet. Cependant, dans le même temps, vous empruntez à 3,31 % pour votre maison. L’écart est donc négatif, ce qui ne devrait jamais arriver.
En effet, les banques se positionnent historiquement un point au-dessus du taux de l’État. Désormais, elles vendent moins cher que le prix auquel elles achètent leurs ressources. Crédit Logement l’écrit d’ailleurs explicitement : les banques ont choisi de ne pas répercuter la hausse des marchés, quitte à dégrader leur marge.
Une anomalie que le marché immobilier ne tiendra pas longtemps
Les banques perdent de l’argent sur chaque nouveau crédit pour préserver leur volume d’activité. Évidemment, cette situation ne dure jamais. Depuis début juin, elles ont d’ailleurs déjà commencé à remonter leurs barèmes.
Avec une dette publique à 118 % du produit intérieur brut, une Banque centrale européenne qui durcit sa politique et un contexte international tendu, l’État ne réempruntera pas à 3 % l’an prochain. Par conséquent, si l’État reste autour de 3,90 %, les taux de crédit convergeront vers 3,8 à 4,2 %.
La vraie question à se poser sur le marché immobilier
Autrement dit, la bonne question n’est pas de savoir quand les taux baisseront. Précisément, elle consiste à se demander combien de temps les banques continueront de subventionner les achats immobiliers avec leur propre marge.
Pourtant, ceux qui attendent la baisse espèrent un événement que les chiffres ne décrivent nulle part. En revanche, ils paient un loyer ou des frais de portage pendant ce temps.
Trois scénarios chiffrés pour le marché immobilier
À partir de ces données, trois trajectoires restent possibles. Toutefois, chacune produit des conséquences très différentes pour un vendeur comme pour un acheteur.
Scénario A : les taux baissent et le marché immobilier redémarre
Dans ce cas, la Banque centrale européenne assouplit rapidement et l’État réemprunte à 3 %. Ainsi, le blocage se dissout, les prix se stabilisent et les vendeurs patients gagnent leur pari. Toutefois, rien dans les chiffres actuels ne rend cette hypothèse probable d’ici deux ans.
Scénario B : les taux restent hauts et les prix s’ajustent
Concrètement, les taux dérivent vers 4 %, ce qui ampute la capacité d’emprunt de 5 à 7 % supplémentaires. Les volumes restent bas. Ensuite, les vendeurs contraints fixent la référence de prix et tout le monde finit par suivre.
Au final, cela donne une baisse de 10 à 20 % étalée sur trois à cinq ans, très inégale selon les secteurs. Notamment, Paris, les grandes villes et les passoires énergétiques encaissent le choc en premier. À l’inverse, les maisons en province résistent nettement mieux.
Scénario C : l’inflation fait le travail à la place des prix
Si un choc international relance l’inflation à 4 ou 5 %, les salaires suivent partiellement. Ainsi, les prix affichés stagnent et le ratio redescend sans que personne ne constate de baisse. De ce fait, ce scénario reste le moins douloureux pour un propriétaire à taux fixe.
Observez le point commun entre les scénarios B et C. Dans les deux cas, attendre ne rapporte rien à celui qui doit vendre. Par ailleurs, acheter n’a de sens que si le prix a déjà intégré la correction.
Vendre sur un marché immobilier figé sans perdre d’argent
Un vendeur bloqué dans le bouchon dispose pourtant de trois leviers concrets. Heureusement, ces leviers ne dépendent ni de la Banque centrale ni du gouvernement.
Afficher le prix des ventes qui se font réellement
En pratique, sur un marché immobilier figé, les espérances ne fixent jamais le prix. Ceux qui doivent vendre le fixent à votre place. Alignez donc votre annonce sur les transactions signées autour de chez vous, pas sur les annonces qui stagnent depuis huit mois.
Sinon, vous passez un an à baisser par paliers. En effet, chaque baisse envoie le même signal aux acheteurs : ce vendeur cédera encore. De ce fait, un bien qui a baissé trois fois se négocie beaucoup plus férocement qu’un bien correctement affiché dès le premier jour.
Chiffrer précisément le coût d’attendre
Précisément, attendre un an dans le scénario central coûte 3 à 5 % de valeur. Ajoutez ensuite la taxe foncière, l’entretien, l’assurance et l’argent immobilisé qui ne travaille pas ailleurs.
Par conséquent, accepter 5 % de moins pour signer dans les trois mois vaut mieux qu’espérer le prix plein dans dix-huit mois. Effectivement, si les taux baissent contre toute attente, vous aurez perdu 5 %. Si le scénario central se réalise, vous aurez gagné bien davantage.
Viser les acheteurs qui ne sont pas dans le bouchon
Notamment, trois profils échappent entièrement au blocage : les primo-accédants disposant d’un apport, les investisseurs et les expatriés qui arrivent avec du cash. Ils restent peu nombreux, certes. En revanche, ce sont les seuls capables de signer vite.
Adaptez donc vos photos, votre annonce et vos horaires de visite à ces trois profils. D’ailleurs, ceux qui achètent sans passer par un prêt bancaire classique forment une cible particulièrement réactive en ce moment.
En résumé, vendre maintenant ne constitue pas une erreur. Vendre lentement en constitue une.
Faut-il encore acheter sur ce marché immobilier ?
En pratique, la réponse dépend de ce que vous achetez sur le marché immobilier. Trois projets coexistent sous le même mot, et ils n’obéissent pas aux mêmes règles.
Résidence principale : trois conditions strictes
Effectivement, vous achetez sur un plateau haut, avec des taux moyens et un pouvoir d’achat au plus bas depuis 1980. Cela garde du sens, mais à trois conditions cumulatives.
Premièrement, négociez fort, puisque le rapport de force joue en votre faveur. Par exemple, des offres à 10 ou 15 % sous le prix affiché passent régulièrement sur les biens qui traînent. Deuxièmement, prévoyez de rester plus de dix ans. Troisièmement, évitez d’emprunter sur vingt-cinq ans un bien susceptible de perdre 10 %.
Si vous n’êtes pas pressé, rester locataire deux ans de plus ne constitue pas une hérésie. En effet, les loyers se situent à 0,91 du couloir historique, donc ils restent objectivement bon marché.
Investissement locatif classique : un rendement écrasé
En effet, les loyers restent bas, la fiscalité se durcit et le diagnostic de performance énergétique impose des travaux. Ainsi, l’équation ne fonctionne plus que dans un cas précis : vous achetez décoté à un vendeur contraint et le cash-flow reste positif aux taux d’aujourd’hui.
Surtout, ne pariez jamais sur une plus-value future. Parier sur la plus-value revient à parier sur le scénario A, donc sur l’hypothèse la moins probable des trois.
Location meublée : plus un placement, un métier
Effectivement, le meublé rapportait historiquement davantage que la location nue. Cependant, 2026 a rebattu les cartes des deux côtés. Les commissions des plateformes augmentent, les copropriétés peuvent interdire la courte durée, la cotisation foncière des entreprises s’applique et la loi Le Meur resserre le cadre.
Par ailleurs, l’amortissement reste menacé par les discussions sur le statut du loueur en meublé, comme nous l’avons détaillé dans notre point sur la location meublée en septembre 2026. Toutefois, l’activité demeure rentable là où la demande est structurelle et là où la gestion reste au cordeau.
Autrement dit, la location meublée ne relève plus vraiment du placement. Elle exige désormais un vrai métier.
Ce qui plaide malgré tout pour acheter dès maintenant
Pourtant, trois arguments vont à contre-courant du discours ambiant. Tout d’abord, la construction à 297 000 logements garantit une pénurie locative dans cinq ans. Ensuite, la dette des ménages saine exclut le scénario du krach forcé.
Enfin, une vérité simple traverse tous les cycles : les meilleures acquisitions se font quand les volumes sont bas et les vendeurs fatigués. Or ces vendeurs fatiguent. Celui qui achète en 2026 ou 2027 un bien décoté de 15 %, bien placé, avec un cash-flow qui tient, réalisera une bonne opération même si la courbe continue de descendre.
Votre prochaine étape sur le marché immobilier
Deux choses vous restent à faire : surveiller les bons seuils, puis chiffrer votre bien précisément avant toute décision.
Les quatre seuils à surveiller dans les douze prochains mois
Heureusement, suivre l’actualité quotidienne du marché immobilier reste inutile. Quatre indicateurs suffisent, et chacun déclenche une action claire quand il franchit sa valeur pivot.
Chiffrez votre bien avant toute décision
Toutefois, tout ce qui précède décrit une moyenne nationale. Or vous n’achetez jamais le marché immobilier, vous achetez une adresse précise. La seule question qui compte vraiment reste donc celle-ci : combien ce bien précis rapporte-t-il dans chaque mode d’exploitation ?
Précisément, combien en courte durée, combien en meublé à l’année, combien dans un mixte entre moyenne et courte durée. Pourtant, presque personne ne pose cette question avant de signer. Or elle départage une bonne opération d’une erreur à quinze ans.
Désormais, posez ce calcul vous-même. Concrètement, estimez les loyers de chaque mode d’exploitation à partir des observatoires des loyers et, dans les villes encadrées, des loyers de référence. Ensuite, comparez-les au prix de revient complet du bien, frais de notaire compris. Ainsi, vous comparez les modes d’exploitation avant d’engager votre argent, et non après.
Questions fréquentes sur le marché immobilier
Ce que les investisseurs demandent le plus souvent sur le marché immobilier
Non, les chiffres ne décrivent pas ce mouvement. En effet, ils décrivent plutôt une correction de 2 à 4 % par an pendant plusieurs années, très inégale selon les villes. Depuis 2022, un sixième de l’excès a déjà disparu en pouvoir d’achat réel.
Attendre revient à parier sur le scénario le moins probable. En effet, l’État emprunte à 3,90 % et les banques prêtent déjà sous leur coût de refinancement. De ce fait, la convergence se fera vers le haut, pas vers le bas.
Parce qu’un vendeur qui baisse son prix perd aussi l’apport de son achat suivant. Il refuse donc, et toute la chaîne s’arrête derrière lui. Ainsi, les volumes tombent avant les prix, ce qui explique les 954 000 ventes annuelles contre un million en régime normal.
Vendre aujourd’hui : les réponses pratiques
Attendre un an coûte 3 à 5 % de valeur, plus la taxe foncière, l’entretien, l’assurance et le capital immobilisé. Par conséquent, accepter 5 % de décote pour signer sous trois mois reste plus rentable qu’espérer le prix plein dans dix-huit mois.
Alignez-vous sur les ventes réellement signées autour de vous, jamais sur les annonces qui stagnent. En effet, un bien qui baisse trois fois envoie un signal de faiblesse et se négocie beaucoup plus durement ensuite.
Trois profils échappent au blocage : les primo-accédants avec apport, les investisseurs et les expatriés qui arrivent avec du cash. Ils n’ont rien à vendre avant d’acheter, donc ils décident vite.
Investir dans ce contexte : ce qu’il faut vérifier
Il fonctionne uniquement si vous achetez décoté à un vendeur contraint et si le cash-flow reste positif aux taux actuels. En effet, les loyers plafonnent à 0,91 du couloir historique pendant que les prix restent 55 % au-dessus. Ne comptez donc jamais sur la plus-value.
Elle le fait là où la demande est structurelle et la gestion rigoureuse. Toutefois, les commissions des plateformes, la cotisation foncière des entreprises et les règles de copropriété grignotent la marge. Cette activité relève désormais du métier, pas du placement passif.
Ce risque reste très faible. En effet, la dette des ménages français représente 76 % du revenu disponible, contre 200 % aux Pays-Bas et 100 % au Royaume-Uni. Sans surendettement, il n’y a pas de ventes forcées massives, donc pas d’effondrement brutal.
Surveillez quatre repères : le taux de la dette de l’État au-dessus de 4 %, le taux moyen des crédits au-dessus de 3,5 %, les volumes sous 900 000 ventes annuelles et le volet fiscal du projet de loi de finances 2027.
