Où investir dans l’immobilier locatif ?

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C’est une question que vous devez vous poser avant de passer à l’action.

Les questions que l’on se pose plus précisément sont :

  • si j’achète mon bien aujourd’hui, est ce que dans 10 ou 20 ans je pourrai le revendre au même prix voir faire une plus value immobilière ?
  • est ce que la ville que j’ai sélectionnée va me permettre de louer mon bien suffisamment cher pour d’une part rembourser le prêt bancaire, assurance, taxe foncière ?
  • est ce que sur ce projet je vais pouvoir dégager du cash flow positif et ainsi améliorer mon quotidien et mes revenus ?

Ces questions, vous devez vous les poser avant d’investir dans l’immobilier. Je me rappelle quand j’avais 25 ans, avoir acheté les murs d’un ancien GITEM qui avait fermé et que j’avais complètement transformé et divisé.

La division est un excellent moyen d’aller chercher la rentabilité, j’en parlerai dans le cadre d’un autre article.

A cette époque, il n’existait pas les locations à haut rendement comme la location en courte durée et la co-location. J’avais opté à l’époque pour la location traditionnelle en nue. Le bas, j’avais créé 2 surfaces commerciales avec un SAS à l’entrée qui donnait accès aux 2 cellules commerciales et à l’étage j’avais créé 2 appartements : un T2 et un T3.

Ce projet certes beau sur le papier était en fait très risqué car les loyers couvraient seulement le prêt bancaire et ne me permettaient pas de dégager du cash flow chaque mois. Ce qui finalement a rendu le projet difficile car m’a demandé un effort d’épargne chaque mois ayant eu plusieurs loyers impayés.

Cette introduction doit vous amener à réfléchir sur effectivement le lieu où vous pouvez faire une belle acquisition immobilière mais surtout le type d’exploitation que vous allez en faire et prévoir toujours le pire. Aujourd’hui la location courte durée et co-location ont le vent en poupe mais il n’est pas certain que dans quelques années, de nouvelles taxes ou plafonnement de loyers ou des régulations viendront noircir le tableau et rendent ainsi difficilement l’exploitation.

Vous devez donc bien acheter dès le départ, bien négocier mais également prévoir le scénario de replis et envisager que vous ne puissiez louer que en meublé ou en nu (locations dites classiques).

 

Investir dans votre ville

Si c’est votre premier projet immobilier locatif, je ne peux que trop vous recommander de commencer par votre ville ou une ville limitrophe que vous connaissez bien. Car avant d’investir et même si vous avez lu ici ou la que telle ou telle ville est plus intéressante, il n’empêche que vous avez fait aucune étude de marché et que tout projet immobilier doit faire l’objet d’une étude de marché. Si vous commencez par votre ville ou une ville voisine que vous connaissez plutôt bien, vous connaissez donc les quartiers, la situation économique, les données démographiques, si votre ville est un lieux de passe, si il y a une tension locative pour se loger, etc… de nombreux éléments qui vous permettront de vous orienter vers le bon type d’exploitation (location nue ou meublée, courte durée ou co-location).

 

Grandes villes

Je lisais récemment sur un blog et après une recherche faite sur google les villes où il faisait bon investir en immobilier locatif… je dirai plutôt les villes où il FAISAIT bon d’investir … car les statistiques et données récoltées démontrent effectivement qu’il fallait investir sur ces villes : Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Strasbourg, Lyon, Clermont Ferrand, Lille, Nice, Montpellier.

Ces villes sont des villes de plus de 200.000 habitants … à part Clermont Ferrand, avec ses 140.000 habitants, ses 7% d’augmentation du prix au M2 depuis les 10 dernières années et effectivement je dois bien reconnaître que cette ville présente une belle attractivité quelque soit le type d’exploitation que vous allez choisir. C’est une ville où vous pouvez investir car le marché n’a pas trop grimpé et plusieurs types d’exploitations rentables sont disponibles.

Mais à mon sens, il en est tout autre sur des villes qui ont connues des croissances de 50% du prix au M2 ces 10 dernières années comme Bordeaux, Lyon … peut on garantir que dans les 10 prochaines années, le prix va augmenter un peu plus et que donc vous allez pouvoir prétendre à une plus value immobilière ? personnellement je n’y crois pas … j’appelle cela une bulle immobilière. Toutes les villes ne connaissent effectivement pas cela… certaines villes ont par contre plongées de +40% du prix au m2, par exemple Saint Etienne. Est ce qu’il faut les fuir ? non je ne crois pas … car justement vous allez acheter à un prix dérisoire un studio, T1, T2 … voir de plus grandes surfaces pour ensuite faire de la division ou de la co-location.

En effet, il faut aussi regarder le taux de chômage de chaque ville pour comprendre la demande , les besoins … exemple toujours avec Saint Etienne, qui enregistre un taux de chômage record de 20%… la co-location semble être une belle alternative sur cette ville … par contre je ne m’aventurerai pas sur la location en courte durée, si je m’en réfère à Airdna (qui recense et collecte toutes les données liées à la location saisonnière sur Airbnb) qui ne semble pas forcément la meilleure ville sur ce type d’exploitation. Par contre pour de petits budgets, cela peut être intéressant d’investir dans cette ville.

De manière générale, retenez bien que les meilleures affaires, les plus belles opportunités se trouvent dans les lieux abandonnés ou dans les lieux oubliés … c’est là que cherchent les investisseurs afin de faire la plus belle opération.

Je reviens sur les villes de Bordeaux, de Lyon etc… ce sont aussi des villes qui sont sujettes à des modifications et contraintes légales qui vont venir réglementer la location courte durée et les loyers de la co-location car ces villes enregistrent de plus en plus d’investisseurs et les prix grimpent à des niveaux qui forment une bulle immobilière. le jour où cette bulle va exploser , la valeur de votre bien va baisser dramatiquement.

 

Investir dans des villes de moins de 150000 habitants

Je pense aujourd’hui que vous devez orienter vos recherches sur des villes de moins de 150.000 habitants, villes qui restent attractives pour des exploitations en co-location ou en location courte durée et sur lesquelles vous allez pouvoir acheter sur un prix qui n’aura pas trop fluctué ces 10 dernières années.

Les villes de Dijon, Angers, Valence, Montauban sont des villes par exemple qui n’ont pas trop connues de baisse ou augmentation significatives de prix ces 10 dernières années mais sur lesquelles vous pouvez vous lancer dans la location en courte durée par exemple car d’après les statistiques récoltées sur Airdna, les taux d’occupation moyen sont de 70/80% avec un ratio demande par rapport au nombre de listing disponibles de 70/75% ce qui est un très bon indicateur pour faire du Airbnb sur ces villes.

Pour m’aider dans mes recherches et dans le potentiel d’une ville en location courte durée, je m’aide de Airdna qui est une excellente source d’informations. Vous pouvez également sur ce site internet payant affiner votre recherche sur un quartier, voir même une rue… et ainsi consulter les listings déjà présent, connaître leur rentabilité, leur taux d’occupation etc…

Vous devez absolument faire une étude de marché précise.

Après vous pouvez miser sur des villes qui ont connues des baisses importantes ces 10 dernières années mais en vérifiant au passage de le taux de chômage pour déterminer l’attractivité de la ville.

Je vous mets ci-dessous les villes que j’ai pu repérer sur lesquelles vous pouvez investir et exploiter en location courte durée pour votre projet d’immobilier locatif :

Le Mans
Dijon
Besançon
Limoges
Troyes
Metz
Reims
Angers
Rouen
Poitiers
Clermont Ferrand
Grenoble
Villeurbanne
Valence
Montauban

Sur ces villes le prix de l’immobilier a soit chuté soit s’est stabilisé ces dernières années donc à priori vous ne risquez pas d’acheter trop cher, voir mieux même vous allez pouvoir négocier votre acquisition ce qui est un premier bon point.

Sur ces villes, j’ai également fait une étude sur la demande en location courte durée et je peux donc vous garantir qu’il y a un potentiel intéressant pour exploiter en location courte durée.

Sur la co-location, l’analyse se fait différemment. Notamment vous devez vérifier la tension locative, vérifier le prix au m2 pour se loger et si il est pas plus intéressant pour de jeunes travailleurs de partager un logement et payer 300€ une chambre que payer un studio meublé 500€ par exemple. Vous devez aussi étudier si la ville présente des universités, des écoles d’ingénieurs ou il y aura une demande d’étudiants pour des logements meublés à bas prix.

Pensez aussi à regarder du côté des entreprises, y a t-il de grosses entreprises qui accueillent des stagiaires ou qui font des formations régulières et donc qui vont avoir besoin de loger des personnes plusieurs mois dans des chambres meublées.

Pour résumer, je vous conseille d’investir dans des villes où le prix a soit baissé ces 10 dernières années, soit il n’a pas trop bougé et relativement stable. Vous devez d’abord vérifier cette information.

Puis, vous vérifiez qu’il y a toujours de l’attractivité, soit Touristique ou professionnelle pour la location en courte durée, et vous pouvez vous aider de Airdna pour confirmer vos choix, soit vous vérifiez qu’il y a bien une université, des écoles d’enseignement supérieur avec une croissance ou un maintien d’étudiants sur cette même ville afin cette fois-ci d’opter plutôt pour de la co-location au niveau du mode d’exploitation.

J’ai beaucoup parlé de colocation et location courte durée dans cet article mais vous pouvez aussi exploiter en meublé votre immobilier locatif si vous cherchez plus de facilité dans la gestion opérationnelle de votre exploitation.

Généralement c’est moins rentable mais gardez quand même cette possibilité au cas où, c’est à dire faites un business plan en location meublé et un business plan en location dite haut rendement (location courte durée/colocation) afin de vous garder une porte de sortie si pour une raison ou une autre vous étiez amené à changer de type d’exploitation, soit pour des raisons personnelles, soit pour des raisons fiscales/légales que nous ne maitrisons pas ou peu.

Même si la location meublée peut paraître moins rentable au premier abord, avez vous appliqué la stratégie de la division ? par exemple repérez des biens qui font plus de 100M2, et voyez si vous pouvez facilement diviser le logement en 2 studios ou 2 xT1 par exemple. Certains logements ont par exemple un rez de chaussé et un étage, avec des points d’eau et évacuation en eaux usées au RDC et au 1er étage. L’escalier devient la partie commune avec la porte d’entrée puis ensuite une porte d’entrée pour chaque appartement que vous allez créer.

Vous pouvez très bien aussi utiliser la division sur un grand appartement qui aurai des points d’eau situés plutôt au centre et ainsi en tirant une cloison centrale faire 2 appartements avec un SAS au niveau de la porte entrée.

Le gros avantage est que vous n’avez pas besoin de déclarer officiellement cette division puisque vous ne touchez pas à la porte d’entrée, vous ne changez rien en façade.

Dans ce type d’exploitation, il va donc être essentiel d’acheter votre immobilier locatif au bon prix, privilégier les villes qui n’ont pas trop connues de hausse des prix importantes, l’idéal étant des villes qui ont pas trop bougées ces 10 x dernières années.

Enfin, si vous privilégiez les biens de petites surface type studio, T1, T2, vous allez devoir vous confronter à des personnes qui cherchent à acheter pour se loger et donc devoir batailler le prix … c’est aussi sur ces biens qu’il y a le plus de transactions et donc en tant que investisseur en immobilier, vous allez devoir passer beaucoup plus de temps pour réaliser votre opération. Alors que si vous vous positionnez sur un grand appartement, voir même sur un immeuble, certes l’investissement sera plus important à supporter mais vous aurez beaucoup moins de concurrence, et donc vous allez pouvoir négocier un plus gros rabais. Si vous appliquez ensuite la stratégie de colocation ou de la division (qui peut être associée à la location courte durée), vous allez ainsi doper fortement votre rentabilité et générer du cash flow positif chaque mois.

 

Conclusion

Pour terminer, comme vous l’avez compris, je vous encourage donc plutôt à aller sur des villes « oubliées », moins demandées, de moins de 150000 habitants, plus petites et si possibles que vous connaissez afin de ne pas vous tromper. Vous devez dès le départ vous fixer le prix auquel vous devez acheter en intégrant les travaux que vous allez devoir supporter pour déterminer vos mensualités bancaires et ensuite vérifier que les revenus locatifs viendront bien au moins absorber le prêt bancaire+taxe foncière + frais divers.

N’oubliez pas : un bon investisseur, un investisseur averti cherche à dégager du cash flow en plus de se constituer son patrimoine, c’est la clé de votre succès et la voie vers la liberté financière.

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