Pour investir dans l’immobilier, il est indispensable d’avoir préparé son projet afin de mettre toutes les chances de son côté. Nous allons ainsi voir quelles sont les 10 étapes indispensables pour mener à bien son investissement.
Étape 1 : prendre rendez-vous avec sa banque
Avant d’investir dans l’immobilier, il est nécessaire de faire le point sur sa situation financière. Il faut donc prendre un rendez-vous avec sa banque, pour connaitre en particulier ses capacités d’emprunt. Ce point préliminaire permet de définir une enveloppe globale d’investissement. Le montant n’est pas précis, il permet juste de pouvoir dimensionner son projet.
De plus, cela permet d’amorcer le projet avec la banque, de voir s’il est réalisable avec elle, ou si au contraire, il faut démarcher d’autres établissements.
Étape 2 : trouver le bien
Cette étape consiste en un important travail de recherche et de visite. Il ne faut pas s’arrêter à la collecte d’annonce, il faut se rendre sur place.
En allant sur le terrain, cela permet de réaliser des comparaisons et de s’aguerrir.
Il est intéressant de se créer une check-list des points à analyser afin de s’assurer de ne rien oublier. Il faut également savoir identifier les points bloquants pour ne pas avoir des problèmes une fois le bien acquis (moisissure, fuite d’eau…).
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Retrouvez également notre article sur les biens à éviter.
Une fois la check-list remplie, cela permet de réaliser une analyse objective du bien visité. Cela pourra également servir à justifier une éventuelle négociation de prix.
Étape 3 : faire des devis travaux
Dans le cas où un bien serait intéressant, il convient de chiffrer les travaux à y réaliser. Il peut s’agir de travaux de rénovation, d’embellissement ou bien de réaménagement.
Les devis réalisés par un artisan permettront ensuite de présenter un projet global à la banque dans le cadre d’une demande de financement.
Il ne faut pas hésiter à solliciter plusieurs artisans pour les mêmes prestations afin de pouvoir comparer les prix.
Étape 4 : réaliser une étude financière prévisionnelle
Cette étape consiste à réaliser le prévisionnel de l’activité à venir. Il faut ainsi lister toutes les charges ainsi que les objectifs de chiffre d’affaires. Ce document sera à présenter à la banque dans le cadre d’une demande de prêt.
Les charges doivent reprendre tous les postes de couts, allant du montant de l’acquisition aux frais de copropriété.
Concernant le chiffre d’affaires, celui-ci variera en fonction du type d’activité choisie : location courte durée, location moyenne durée, location meublée classique, location nue…
À savoir que dans le cadre d’une demande de financement à la banque, si l’activité prévue est de la location courte durée, il sera également demandé de présenter le prévisionnel en location meublée classique.
Cette étude permettra également de dire si le prix d’achat du bien est cohérent avec le projet. Si le projet n’est pas assez rentable, il existe deux solutions : chercher un autre bien ou négocier le prix avec le vendeur.
Étape 5 : négocier le prix avec le vendeur
Grâce au prévisionnel réalisé, il est possible de déterminer quel est le meilleur prix pour optimiser sa rentabilité. Cela permet ainsi de déterminer le prix cible à négocier avec le vendeur.
Pour la négociation, il faut se baser sur des éléments objectifs. Cela peut concerner des travaux à faire, un prix décorrélé du marché… Il est important de bien expliquer la proposition de prix qui est faite : il faut argumenter, voire justifier la baisse de prix demandée.
L’erreur à éviter est de lister les points négatifs. Ce procédé est très dévalorisant pour le vendeur, en particulier s’il s’agit de sa résidence principale. Cela empêche la création d’une atmosphère propice à la négociation.
Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il est préférable de proposer un prix inférieur au prix cible visé. En effet, de nombreux vendeurs font des « contre-proposition » afin d’augmenter le prix. Toutefois, il est déconseillé de faire une proposition de prix trop faible au risque de voir le vendeur se braquer et casser la négociation.
Étape 6 : faire une proposition d’achat
En signant une proposition d’achat, le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur la vente du bien. Cela permet au vendeur de « verrouiller » la vente et à l’acheteur de s’assurer que le bien lui est réservé au prix négocié.
Étape 7 : signer le compromis de vente
Ce document peut être signé chez le notaire ou dans une agence immobilière.
Dans ce document, les conditions suspensives sont indiquées.
La clause suspensive la plus utilisée concerne le financement du bien. L’acheteur peut ainsi se protéger en indiquant qu’il n’achètera le bien que s’il obtient un financement par une banque.
Étape 8 : présentation du dossier à la banque
Après avoir présenté le projet à la banque (étape 1), la demande de financement est facilitée. Il s’agit ensuite de faire une demande formelle.
Le processus peut durer plusieurs semaines.
Pour investir dans l’immobilier, il est préférable de faire cette démarche auprès de plusieurs banques pour avoir différentes offres mais également de voir ses chances d’obtenir son crédit augmenter.
Étape 9 : obtention de l’accord de prêt
Une fois que la banque à validé l’emprunt, il faut confirmer auprès du notaire que les fonds seront disponibles.
À ce moment-là, il faut également recontacter les différents artisans précédemment sollicités pour programmer les travaux au plus vite.
Étape 10 : signature de l’acte authentique
Juste avant de signer ce document, la banque verse les fonds pour l’acquisition du bien. C’est à partir de ce moment que le bien change officiellement de propriétaire.
Il est désormais possible de lancer tous les travaux nécessaires puis de trouver son ou ses futurs locataires.
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