Airbnb en copropriété : accord, interdiction aux deux tiers et recours en 2026

Airbnb en copropriété : faut-il l’accord de l’assemblée générale ?

Non, en principe aucune autorisation n’est à demander. En effet, chaque copropriétaire use librement de son lot, dans le respect du règlement. Par ailleurs, l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 interdit les restrictions que la destination de l’immeuble ne justifie pas.

Cependant, « pas d’accord à demander » ne veut pas dire « aucune démarche ». Concrètement, quatre interlocuteurs entrent en jeu, et chacun attend quelque chose de vous.

Airbnb en copropriété et boîte à clés : le piège des parties communes

Surtout, l’accord de l’assemblée redevient nécessaire dès que vous touchez aux parties communes. Par exemple, une boîte à clés fixée sur la façade, la grille ou le mur du hall relève de l’article 25 de la loi de 1965. Ainsi, ces travaux exigent un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. À l’inverse, une serrure connectée sur votre propre porte ne demande rien à personne.

Vous êtes locataire : faut-il l’accord du bailleur ?

Oui, et cette question arrive avant celle de la copropriété. En effet, un locataire doit obtenir l’accord écrit de son bailleur pour sous-louer, y compris sur le prix. D’ailleurs, notre guide de la sous-location professionnelle détaille le bail adapté. Précisément, une interdiction de copropriété vise l’usage du lot, et non la personne. Donc, un sous-loueur entre dans son champ comme un propriétaire.

Que dit votre règlement sur l’Airbnb en copropriété ?

En pratique, tout se joue dans la clause de destination de l’immeuble. Concrètement, elle décrit l’usage permis des lots : habitation seule, habitation et professions libérales, ou usage mixte. Ainsi, c’est elle qui décide de vos droits aujourd’hui, et d’un éventuel vote aux deux tiers demain.

Clause bourgeoise exclusive : l’Airbnb en copropriété est-il interdit ?

Oui, le risque existe, mais il n’a rien d’automatique. D’abord, cette clause réserve l’immeuble à l’habitation, sans aucune activité professionnelle. Ainsi, selon service-public.fr, elle interdit les meublés de tourisme. Toutefois, les juges regardent aussi la façon d’exploiter. Par exemple, le tribunal judiciaire de Nice a jugé en juillet 2026 qu’une location sans services hôteliers restait compatible. D’ailleurs, nous avons analysé ce dossier dans notre article sur la copropriété qui a perdu au tribunal. Cependant, une décision de première instance ne fait pas une règle.

Clause simple ou mixte : que change-t-elle ?

Tout d’abord, la clause bourgeoise simple autorise l’habitation et les professions libérales, mais exclut le commerce. Ainsi, une location meublée sans prestations hôtelières reste en principe compatible. En revanche, la clause mixte admet bureaux et commerces dans les lots. De ce fait, la courte durée y est largement tolérée, et le vote aux deux tiers devient impossible.

Enfin, depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement doit dire s’il autorise ou interdit le meublé de tourisme (article 8-1-1 de la loi de 1965). Donc, sur un immeuble neuf, la réponse figure noir sur blanc.

Comment lire un règlement d’Airbnb en copropriété ?

Avant tout, procurez-vous le règlement complet, avec ses modificatifs et l’état descriptif de division. En effet, ce dernier précise l’usage de chaque lot : un lot décrit comme commercial échappe au vote. De plus, demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Ainsi, ils révèlent les résolutions en préparation, avant que vous n’engagiez un centime. Enfin, au moindre doute, faites relire le document par un avocat en droit de la copropriété.

Interdire l’Airbnb en copropriété : que permet la loi Le Meur ?

Concrètement, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a ajouté un d) à l’article 26 de la loi de 1965. Désormais, l’assemblée peut modifier le règlement pour interdire le meublé de tourisme dans certains lots, aux deux tiers des voix. En effet, une telle restriction exigeait auparavant l’unanimité. Ainsi, un seul copropriétaire loueur suffisait à bloquer le projet.

Quelles sont les quatre conditions de l’interdiction ?

Cependant, le vote n’est possible que si quatre conditions se cumulent. Concrètement, imaginez un tamis : à chaque grille, votre lot peut sortir du champ de l’interdiction.

Précisément, la quatrième grille élimine beaucoup de résolutions bâclées. En effet, le meublé de tourisme vise un logement loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (article L.324-1-1 du code du tourisme). Donc, une résolution contre « toute location saisonnière » ou « toutes les locations courte durée » sort du cadre légal.

Comment se calcule la majorité des deux tiers ?

Avant tout, elle se calcule sur tous les copropriétaires, pas seulement sur les présents. Précisément, il faut la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix. Autrement dit, deux compteurs doivent passer au vert : les têtes et les tantièmes.

Par conséquent, le seuil des deux tiers rassure à tort. En pratique, une résolution soutenue par une majorité motivée peut passer au second vote, dans la même séance. De ce fait, chaque pouvoir et chaque vote par correspondance compte.

L’interdiction de l’Airbnb en copropriété validée par le Conseil constitutionnel

Saisi par la Cour de cassation le 18 décembre 2025, le Conseil constitutionnel a tranché le 19 mars 2026. En effet, dans sa décision n° 2025-1186 QPC, il juge les deux alinéas issus de la loi Le Meur conformes à la Constitution, sans réserve. D’ailleurs, il retient deux objectifs d’intérêt général : limiter les nuisances et lutter contre la pénurie de logements à l’année. Désormais, le débat constitutionnel est clos.

Heureusement, la décision pose aussi des limites utiles. Tout d’abord, l’interdiction doit se justifier par la destination de l’immeuble, sous le contrôle du juge. Ensuite, elle n’empêche pas de louer les mêmes lots autrement : bail meublé classique, bail mobilité de 1 à 10 mois, location étudiante. Enfin, la même majorité permet de lever l’interdiction plus tard.

Résidence principale : l’Airbnb en copropriété reste-t-il permis ?

Oui. En effet, l’interdiction ne peut viser que les lots qui ne constituent pas une résidence principale. Précisément, au sens de la loi du 6 juillet 1989, il s’agit du logement occupé au moins huit mois par an. Ainsi, vous pouvez louer votre résidence principale pendant vos vacances, même après un vote d’interdiction.

Combien de jours pouvez-vous louer votre résidence principale ?

Au maximum 120 jours par année civile, selon l’article L.324-1-1 du code du tourisme. Toutefois, depuis la loi Le Meur, une commune peut abaisser ce plafond par délibération, sans descendre sous 90 jours. Par exemple, Paris applique 90 jours depuis le 1er janvier 2025. Enfin, au-delà, l’amende civile atteint 15 000 €.

Par ailleurs, la mairie peut vous demander une preuve, comme un avis d’impôt à l’adresse du logement. Surtout, ne jouez pas avec ce statut pour échapper à un vote : le fisc et la commune recoupent leurs données. D’ailleurs, notre article sur les signes qui alertent le fisc détaille ces contrôles.

Pourquoi informer le syndic de votre Airbnb en copropriété ?

Parce que la loi l’impose depuis le 21 novembre 2024. Précisément, l’article 9-2 de la loi de 1965 oblige le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme à prévenir le syndic. Quant aux locataires autorisés à sous-louer, ils passent par leur bailleur. Ensuite, le syndic inscrit un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Effectivement, ce point ne donne lieu à aucun vote. Cependant, il met le sujet sur la table, immeuble par immeuble, au rythme des déclarations. Par conséquent, une résolution d’interdiction peut apparaître à l’assemblée suivante si des voisins se plaignent. Donc, informez le syndic par écrit, avec votre numéro de déclaration, et gardez la preuve d’envoi.

Déclaration en mairie : où en est-on au 2 novembre 2026 ?

Désormais, la loi Le Meur prévoit une déclaration de tous les meublés de tourisme sur un téléservice national. Pourtant, au 2 novembre 2026, ce service n’a toujours pas ouvert : on attend sa mise en ligne pour la fin de l’année. Donc, en attendant, la déclaration se fait auprès de votre mairie. Concrètement, vous utilisez le formulaire cerfa n° 14004, ou le service en ligne de la commune quand elle délivre un numéro d’enregistrement.

D’ailleurs, l’oubli coûte cher : jusqu’à 10 000 € sans déclaration, et 20 000 € pour une fausse déclaration. De plus, une annonce sans numéro valide peut disparaître de la plateforme : notre guide annonce Airbnb supprimée explique comment réagir.

Jurisprudence : qu’ont décidé les juges sur l’Airbnb en copropriété ?

Avant tout, la jurisprudence a longtemps oscillé. En résumé, deux questions dominent : votre activité est-elle commerciale, et respecte-t-elle la destination de l’immeuble ? Ainsi, voici les décisions qui comptent, classées selon le camp qu’elles ont servi.

L’activité civile, une défense pour l’Airbnb en copropriété

D’abord, en 2018 puis en 2020, la Cour de cassation a donné raison à des copropriétés face à des exploitations très organisées. En effet, il s’agissait de studios loués en rotation rapide, avec des prestations proches de l’hôtellerie. De ce fait, beaucoup de syndics en ont déduit, à tort, que toute location Airbnb violait une clause bourgeoise.

Ensuite, l’arrêt du 25 janvier 2024 a recentré le débat sur les services. Concrètement, la cour d’appel avait relevé l’absence de prestation para-hôtelière, et la Cour de cassation a validé ce raisonnement. Notamment, elle a écarté comme surabondants les motifs tirés du régime fiscal des revenus. Par ailleurs, pour mesurer les services, les juges s’inspirent souvent de l’article 261 D du code général des impôts. En effet, celui-ci liste le petit-déjeuner, le nettoyage régulier pendant le séjour, le linge de maison et la réception de la clientèle. Ainsi, le ménage de fin de séjour ne fait pas de vous un hôtelier.

Après la loi Le Meur : la nature civile suffit-elle contre un vote ?

Non, et c’est le point que beaucoup d’articles oublient. En effet, l’argument civil protège contre une clause qui interdit les « activités commerciales ». À l’inverse, une résolution votée sur le fondement du d) de l’article 26 interdit le meublé de tourisme lui-même, civil ou non. Donc, une fois cette résolution adoptée régulièrement et devenue définitive, votre mode d’exploitation ne vous sauve plus. Désormais, votre défense se joue sur la régularité du vote, dans un délai très court.

Comment contester une interdiction d’Airbnb en copropriété ?

Vous disposez de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. En effet, l’article 42 de la loi de 1965 pose un délai de déchéance. Ainsi, passé ce cap, la résolution s’impose, même irrégulière. Toutefois, le travail commence bien avant l’assemblée.

Que faire avant l’assemblée générale ?

Tout d’abord, vérifiez la convocation : sauf urgence, elle doit arriver 21 jours avant la réunion, avec le projet de modification du règlement. Ensuite, comparez la résolution aux quatre conditions. Surtout, si elle déborde, écrivez au syndic en recommandé pour demander son retrait. En pratique, faites rédiger ce courrier par un avocat. De plus, un syndic averti hésite à exposer la copropriété à un procès perdu d’avance.

Comment voter le jour de l’assemblée ?

Surtout, votez contre, de façon explicite. En effet, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester. Par ailleurs, les juges ne traitent en général pas l’abstention comme une opposition : ne vous abstenez pas. Enfin, si vous ne pouvez pas venir, votez par correspondance ou donnez un pouvoir avec une consigne claire.

Quel délai pour saisir le tribunal ?

Concrètement, le syndic doit vous notifier le procès-verbal dans le mois qui suit l’assemblée. Ensuite, dès cette notification, le compte à rebours de deux mois démarre. Ainsi, l’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat.

Heureusement, gagner protège aussi votre portefeuille. En effet, l’article 10-1 de la loi de 1965 dispense le copropriétaire gagnant de payer sa part des frais de procédure du syndicat. Ainsi, ces frais retombent sur les autres copropriétaires.

Quels motifs font tomber une interdiction d’Airbnb en copropriété ?

En pratique, votre avocat examinera six angles d’attaque :

• Condition commerciale absente : le règlement admet commerces ou bureaux sans restriction dans les lots d’habitation.
• Résolution trop large : elle vise toute location courte durée, ou elle inclut les résidences principales.
• Majorité mal calculée : les têtes ou les tantièmes n’atteignaient pas le seuil légal.
• Convocation irrégulière : délai de 21 jours non respecté, projet de modification absent, question hors ordre du jour.
• Destination de l’immeuble : elle ne justifie pas l’interdiction, selon le garde-fou du Conseil constitutionnel.
• Abus de majorité : une décision prise pour nuire à un copropriétaire, et non dans l’intérêt collectif.

D’ailleurs, hors du cadre de la loi Le Meur, aucune majorité ne peut modifier la destination de vos parties privatives fixée par le règlement. Donc, une restriction qui contourne les quatre conditions exige en principe l’unanimité.

Que risquez-vous en louant malgré une interdiction d’Airbnb en copropriété ?

Vous risquez une action en justice pour faire cesser la location, sous astreinte, avec des dommages-intérêts. De plus, les amendes de la mairie s’ajoutent si vos démarches ne sont pas en règle. Ainsi, le tableau ci-dessous récapitule qui peut agir.

Comment agissent le syndicat, les voisins et la mairie ?

Concrètement, le syndic commence en général par une mise en demeure. Ensuite, avec l’autorisation de l’assemblée, il saisit le juge, parfois en référé. Par ailleurs, si vous sous-louez, la copropriété se retourne contre le propriétaire du lot, qui répond de son locataire. Enfin, cette action se prescrit en principe par cinq ans, l’article 42 renvoyant au droit commun.

De plus, la copropriété et la commune agissent chacune de leur côté. Autrement dit, un immeuble peut tolérer votre activité alors que la mairie vous sanctionne. Notamment, une résidence secondaire louée sans changement d’usage, dans une ville qui l’exige, expose à 100 000 € d’amende. Quant aux conciergeries, notre article sur la loi Le Meur côté conciergerie détaille leurs propres amendes.

Airbnb en copropriété : que vérifier selon votre profil ?

Investisseur, sous-loueur ou conciergerie : chacun porte un risque différent face à un vote d’immeuble. Ainsi, voici les vérifications à faire avant de signer.

Conciergeries : que vérifier avant de gérer un Airbnb en copropriété ?

Surtout, une conciergerie ne peut plus se contenter de la parole du propriétaire. En effet, les juges tiennent désormais les intermédiaires pour responsables des exploitations illicites qu'ils facilitent. D'ailleurs, notre article sur la responsabilité d'une conciergerie Airbnb revient sur l'amende de 220 000 € qui a marqué le secteur. Enfin, côté impôts, le meublé non classé a perdu une partie de son avantage : declarationlmnp.fr vous aide à comparer micro-BIC et régime réel.

Votre prochaine étape : comment sécuriser votre Airbnb en copropriété ?

Au final, votre immeuble peut voter, mais votre protection dépend de trois leviers. D'abord, votre règlement. Ensuite, le statut de votre logement, principal ou secondaire. Enfin, votre réactivité face à une convocation.

Qui peut vous accompagner sur un Airbnb en copropriété ?

Premièrement, si une résolution figure à l'ordre du jour, consultez sans attendre un avocat en droit de la copropriété. En effet, lui seul peut engager la contestation dans les délais. Deuxièmement, pour choisir le bon bail ou réorienter un logement vers la moyenne durée, l’équipe GuestLucky Academy peut faire le point avec vous.

Questions fréquentes sur l'Airbnb en copropriété