Prix immobilier 2026 : les 10 grandes villes passées au crible

Prix immobilier : pourquoi les taux changent la donne

Avant tout, le prix immobilier que vous pouvez payer dépend de votre crédit. Or, le coût de ce crédit suit, avec retard, le taux auquel l’État emprunte. Ainsi, comprendre l’OAT, le taux de la dette française à dix ans, revient à lire votre capacité d’achat de demain.

L’État emprunte à 5 %, votre banque à 3,4 %

Depuis 2000, le taux de votre crédit immobilier dépassait toujours celui de l’État, d’environ un point. En effet, la banque se finance à peu près au prix de l’État, puis ajoute sa marge. Pourtant, depuis deux ans, c’est l’inverse : l’État paie 5 %, et votre banque vous prête un point et demi en dessous.

Concrètement, les banques ont rogné leurs marges pour garder leurs clients. Désormais, selon l’Observatoire Crédit Logement, elles arbitrent en faveur de leurs fonds propres. Autrement dit, la remontée des taux a commencé.

Moody’s et le budget 2027 : une note sous condition

Par ailleurs, trois raisons expliquent ce taux de 5 %. D’abord, le budget 2027 doit trouver 43 milliards d’économies, sans garantie de vote. Ensuite, une forte mobilisation sociale s’annonce début novembre. Enfin, l’élection présidentielle approche, et les investisseurs réclament une prime pour prêter à la France.

D’ailleurs, l’agence Moody’s a maintenu la note de la France, avec une perspective négative. Cependant, elle conditionne cette note à l’adoption d’un budget qui réduit le déficit. Donc, si le budget échoue, la note risque de tomber, et les taux de grimper encore.

Crédit à 4 % début 2027 : ce que cela change pour le prix immobilier

Ensuite, les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement montrent la tendance. Le taux moyen grimpe de 3,16 % en décembre 2025 à 3,40 % en septembre 2026, puis à 3,43 % mi-octobre. De plus, l’Observatoire prévoit 3,55 % fin décembre et 3,85 % fin 2027.

Toutefois, ces prévisions datent d’avant le passage de l’OAT à 5 %. Ainsi, un économiste d’Allianz Trade évoque plutôt 4 % dès le premier trimestre 2027. Surtout, ce niveau suppose que l’État reste à 5 % : les 4 % représentent donc un plancher, et non un maximum.

Des banques qui allongent les durées et refusent des dossiers

D’ailleurs, les signes se voient déjà. La durée moyenne des crédits atteint 21 ans, un record, et un prêt sur deux dure 25 ans ou plus. De plus, la demande de crédit se situe 20 % sous sa moyenne des quinze dernières années. Quant à la production, elle recule de 9,2 % au troisième trimestre.

Enfin, le taux d’usure, le maximum légal, se calcule sur le trimestre précédent. Donc, quand les taux montent, il prend du retard, et les banques refusent des dossiers qui passaient trois mois plus tôt. Notre analyse du marché immobilier détaille ces indicateurs.

Prix immobilier en France : une érosion, pas un krach

Pendant ce temps, que font les prix ? Pour le savoir, Sébastien More s’appuie sur les notaires, car ils enregistrent les prix réellement signés. À l’inverse, les sites d’annonces montrent seulement ce que les vendeurs espèrent.

Un prix immobilier en baisse de 0,8 %, presque 4 % avec l’inflation

Selon les notaires, le prix immobilier recule de 1 % sur le trimestre et de 0,8 % sur un an. Par ailleurs, les maisons baissent plus vite que les appartements : − 1,3 % contre − 0,1 %. Certes, ce n’est pas un krach. Cependant, avec 3 % d’inflation, un bien qui perd 0,8 % en euros perd presque 4 % en valeur réelle.

Précisément, la baisse avance ainsi en France : par une lente érosion, et non par un effondrement. Retenez donc les deux vitesses : les prix baissent de moins de 1 % par an, tandis que les taux grimpent bien plus vite.

Des ventes qui reprennent, mais s’essoufflent

En outre, le volume de ventes atteint 951 000 transactions sur douze mois, soit + 3,6 %. Pourtant, fin 2025, la hausse dépassait 13 %. Autrement dit, la reprise des ventes perd déjà de la vitesse.

Annonces ou notaires : quel prix immobilier croire ?

Revenons à Nantes. D’un côté, les baromètres d’annonces, comme ceux de Meilleurs Agents, SeLoger ou PAP, mesurent les prix affichés. De l’autre, les notaires mesurent les prix signés, avec trois à six mois de décalage. Ainsi, quand les deux chiffres divergent, ils racontent une histoire.

Nantes : + 4,2 % d’un côté, − 3,1 % de l’autre

Concrètement, à Nantes, les vendeurs ont remonté leurs prix affichés au printemps. Pourtant, les acheteurs n’ont pas suivi : les actes reculent de 3,1 %. Ensuite, en septembre, le même baromètre d’annonces repasse en baisse. Donc, les vendeurs ont fini par céder.

Bordeaux : le chemin inverse

À l’inverse, à Bordeaux, les annonces chutent de 3,4 % au printemps. De ce fait, les vendeurs baissent tellement que les prix affichés repartent de 1,3 % pendant l’été. Ainsi, Bordeaux approche de son prix plancher.

Trois sources, trois usages du prix immobilier

En pratique, Sébastien More propose une règle simple. Tout d’abord, les notaires disent ce que vaut un bien. Ensuite, les baromètres d’annonces indiquent la direction, avec environ trois mois d’avance. Enfin, les délais de vente disent combien négocier.

Par exemple, à Paris, Century 21 mesure environ 100 jours de délai de vente. De même, à Rennes, les délais ont pris 40 jours en un an. Surtout, un bien en vente depuis plus de 100 jours appartient souvent à un vendeur prêt à céder 5 à 8 %.

Le prix immobilier des 10 grandes villes, une par une

Pour ce classement, Sébastien More a analysé le fichier des ventes de la DGFiP. Précisément, il compare les actes signés au premier semestre 2026 à ceux du premier semestre 2025. Ainsi, ces chiffres reflètent le prix immobilier réellement payé, et non des prix affichés. Ensuite, il a classé les villes en trois groupes.

Groupe 1 : là où le prix immobilier baisse encore

Tout d’abord, à Nantes, le prix immobilier atteint 3 280 euros le mètre carré, en recul de 3,9 % sur un an. Pourtant, les ventes d’appartements bondissent de 12,6 % en Pays de la Loire. Or, quand les prix baissent et que les ventes montent, le marché a trouvé son prix. Selon Sébastien More, c’est précisément le moment d’acheter.

Ensuite, Bordeaux s’établit à 4 040 euros, avec − 2,6 % en 2025 et − 1,5 % au premier semestre. Ainsi, la ville efface la bulle de 2017 à 2020, quand les prix avaient pris 40 % en trois ans. Enfin, Lyon atteint 4 420 euros, soit − 11 % sur cinq ans. Désormais, la baisse s’arrête dans les actes : + 0,4 % au premier semestre. Surtout, les loyers n’ont pas baissé, donc un rendement de 3 % en 2021 approche aujourd’hui 3,5 %.

Groupe 2 : les villes où le prix immobilier se stabilise

Par ailleurs, le prix immobilier parisien s’établit à 9 770 euros, en hausse de 1,4 % sur un an dans les actes. Cependant, les annonces reculent de 0,2 % en septembre, et Century 21 voit les prix se tasser vers 9 000 euros. Donc, la baisse de 2022 à 2024 s’arrête, sans véritable reprise : un marché plat, où l’on négocie.

De même, Toulouse affiche 3 330 euros et + 3 % : c’est la plus régulière des dix villes. Montpellier suit à 3 360 euros, avec + 0,7 %. Quant à Strasbourg, autour de 3 700 euros, le marché reste plat. En revanche, Rennes recule de 0,7 %, à 3 630 euros, avec 40 jours de délai de vente en plus. Précisément, quand un marché tient mais vend plus lentement, la baisse se trouve souvent devant.

Groupe 3 : là où le prix immobilier monte

Enfin, Nice atteint 4 940 euros, avec + 2,9 % au premier semestre et + 4,9 % sur un an selon les notaires. En effet, beaucoup d’acheteurs niçois, étrangers ou retraités, achètent sans crédit. Ainsi, la hausse des taux les touche peu, comme sur la Côte basque ou à Annecy.

De plus, Marseille affiche 3 230 euros, avec + 4 % en 2025 et + 2,2 % au premier semestre. Ainsi, la ville rattrape vingt ans de sous-évaluation. Quant à Lille, à 3 660 euros, les actes restent plats, mais les annonces repartent de 2 % cet été. Donc, la tendance lilloise reste à confirmer au second semestre.

Les villes moyennes, nouvelles gagnantes du prix immobilier

Pendant que tout le monde regarde Paris, certaines villes moyennes progressent nettement. En effet, dans les annonces, Rouen gagne 8,6 % sur un an, Reims 8 %, Le Mans 4,5 % et Pau 4,3 %.

Brest, Le Mans, Rouen : le prix immobilier dans les actes

Dans les actes du premier semestre, la hausse paraît plus sage, mais bien réelle. Par exemple, Brest progresse de 6,7 %, Le Mans de 3,6 %, Rouen de 2,5 % et Tours de 2,4 %. À l’inverse, Reims et Pau restent à zéro : les vendeurs affichent plus cher, mais les acheteurs ne suivent pas encore.

Pourquoi l’argent quitte les métropoles

D’ailleurs, la campagne a pris 6,1 % depuis janvier, contre 1,2 % pour les métropoles. En effet, les taux poussent les primo-accédants là où 1 000 euros par mois achètent encore 70 mètres carrés. De plus, le télétravail a gagné du terrain, et le TGV relie par exemple Paris au Mans en 55 minutes environ. Autrement dit, le prix immobilier ne baisse pas partout : il se déplace.

Attendre une baisse du prix immobilier : le calcul qui tranche

Faut-il attendre que les prix baissent ? Sébastien More répond non, chiffres à l’appui. Prenons un bien à 160 000 euros, financé sur 20 ans sans apport.

Un même logement, trois mensualités

Concrètement, au taux de septembre, 3,4 %, la mensualité atteint environ 920 euros. Ensuite, à 4 %, le niveau attendu début 2027, elle passe à 970 euros. Enfin, à 4,5 %, si l’État reste à 5 % et que les banques reconstituent leurs marges, elle grimpe à 1 012 euros. Au total, l’écart représente environ 22 000 euros sur la durée du prêt.

Chaque demi-point de taux vaut 4 à 5 % de prix immobilier

Autre lecture : à mensualité égale, le prix immobilier finançable recule. Pour garder 920 euros par mois, vous devrez acheter 152 000 euros à 4 %, puis 145 000 euros à 4,5 %. Ainsi, chaque demi-point de taux pèse 4 à 5 % de prix. Or, les prix baissent d’environ 0,8 % par an en moyenne. Donc, il faudrait environ six ans de baisse pour compenser une simple hausse à 4 %. Pendant ce temps, l’OAT vient de prendre un point en trois mois.

Ne pas attendre, négocier le prix immobilier

Dans une ville plate comme Paris, Toulouse ou Strasbourg, attendre une baisse revient donc à perdre. De même, dans les villes du groupe 1, il vaut mieux négocier qu’attendre. En effet, un vendeur en ligne depuis trois mois vous accordera souvent 5 à 8 %. Autrement dit, vous obtenez tout de suite la baisse espérée en un an. Pour chiffrer votre budget complet, le simulateur de frais de notaire ajoute les frais d’acquisition au prix négocié.

Prix immobilier : vendre, garder ou rembourser ?

Désormais, la hausse automatique du prix immobilier des années 1995 à 2010 appartient au passé. Selon les courbes de Jacques Friggit, les prix restent 53 % au-dessus de leur rapport historique avec les revenus. De plus, un primo-accédant emprunte aujourd’hui sur 23 ans pour le même logement, contre 15 ans en 2000. Pourtant, les loyers restent 9 % sous leur norme, et l’indice de référence des loyers vient de prendre 1,57 %.

Vous vendez : le prix des notaires, pas celui des annonces

Tout d’abord, affichez le prix des notaires de votre quartier, et non celui des annonces voisines. Sinon, vous resterez 100 jours en ligne, puis vous baisserez de 5 % sous les yeux de tous. Or, une baisse publique signale un vendeur prêt à céder davantage. Surtout, vos acheteurs ont perdu environ 4 % de capacité d’emprunt en un an, et en perdront autant d’ici le printemps.

Par ailleurs, si vous louez en meublé, le budget 2027 prévoyait de plafonner l’amortissement. Or, les députés ont supprimé ce plafond le 30 octobre, en première lecture. Donc, ne vendez pas dans la panique pour une loi pas encore votée. D’ailleurs, notre calcul de la plus-value immobilière montre qu’une vente précipitée coûte souvent plus cher.

Vous gardez : le loyer travaille pour vous

Ensuite, si vous gardez votre bien, vos loyers progressent de 1,5 à 2 % par an, tandis que votre crédit reste fixe. Ainsi, dans les villes en baisse, votre rendement monte tout seul. Surtout, évitez de vendre en janvier par peur : c’est souvent le moment où d’autres achètent.

Vous avez déjà un crédit : ne le remboursez pas

Enfin, si vous avez emprunté entre 2016 et 2022, à 1 ou 2 %, ce crédit reste probablement votre meilleur placement. En effet, avec 3 % d’inflation, vous remboursez avec des euros qui valent moins chaque année. Donc, Sébastien More déconseille tout remboursement anticipé.

Votre prochaine étape

En résumé, l’État emprunte à 5 %, et votre banque ne pourra pas rester durablement à 3,4 %. De plus, le marché ne s’effondre pas : il se déplace vers les villes moyennes et baisse surtout par l’inflation. Enfin, les taux montent plus vite que les prix ne baissent, donc il vaut mieux négocier qu’attendre.

Acheter pour le loyer quand le prix immobilier stagne

Concrètement, on n’achète plus pour la plus-value, mais pour le loyer. Désormais, le cash-flow devient le chiffre qui compte : ce qui reste dans votre poche chaque mois, après crédit, charges et impôts. Notamment, le régime fiscal pèse lourd dans ce calcul, et le choix entre micro-BIC et réel peut tout changer. Par ailleurs, Sébastien More met à disposition sa fiche gratuite des 50 villes via le lien sous la vidéo.

Questions fréquentes sur le prix immobilier

Ce que les acheteurs demandent sur le prix immobilier