Sous-location professionnelle légalité

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La Sous-location professionnelle sur Airbnb elle t-elle légale ? comment cela fonctionne ? comment trouver un propriétaire réceptif à ce type d’exploitation ? pourquoi avoir recours à de la sous location, je vais répondre à toutes ces questions.

 

A quel moment a-ton recours à la sous-location ?

Vous êtes peut être déjà un investisseur immobilier, si c’est le cas et que vous avez déjà réalisé plusieurs opérations en investissement locatif, il est fort probable que vous soyez bloqué par votre banque et que celle-ci soit réticente voir même opposée au financement de nouveaux projets immobilier à travers un financement bancaire. Votre banque risque de prétexté que vous avez atteint votre taux d’endettement de 33% et que celle-ci souhaite attendre que vous remboursiez un peu de capital de vos précédents projets pour envisager d’en faire d’autre.

Vous faîtes peut-être partie des personnes qui n’arrivent pas à obtenir un prêt immobilier car vous ne disposez pas de revenus suffisants, ou bien que vous êtes un chef d’entreprise, ou que vous sortez d’un dépôt de bilan, bref vous êtes dans une situation où vous n’avez plus de crédibilité bancaire et c’est exactement mon cas : je sorts d’une faillite de 2 sociétés ces 2 dernières années, croyez moi bien que je suis dans le collimateur de la banque ! alors quelle solution ? la sous location !

Vous n’avez pas besoin de crédit bancaire, juste un petit apport pour acheter le mobilier qui va équiper le logement que vous allez sous louer.

La sous-location va ainsi vous permettre d’exploiter en Airbnb les logements que vous allez louer et ainsi de faire votre business à travers la sous location. Vous ne pourrez pas vous constituer de patrimoine mais vous allez pouvoir exercer une activité et exploiter avec tout de même un haut rendement et ainsi vous générer du cash flow positif chaque mois.

 

Légalité

Il existe beaucoup de fausse croyance sur la sous-location. La sous location est parfaitement légale si elle répond et se conforme à certaines règles qui sont écrites dans le bail de location, bail d’habitation loi 1989.

En effet, vous devez tout d’abord obtenir l’accord de votre propriétaire, un accord écrit de celui-ci qui vous donne l’autorisation de sous louer son logement. Ensuite vous ne devez pas sous louer plus cher que le loyer que vous versez au propriétaire.

Alors vous allez me dire il est où l’intérêt de sous louer si c’est pour ne générer aucun profit, aucun bénéfice ?

Il existe bien une autre solution : devenir agent immobilier.

 

Agent immobilier

Etre agent immobilier n’est pas très compliqué en soi mais nécessite quand même un niveau d’étude minimum BAC + 3 dans le juridique, fiscalité ou si vous avez fait une école de commerce par exemple. Il vous suffit alors de faire une demande auprès du Tribunal de commerce pour obtenir votre carte d’agent immobilier en justifiant de vos diplômes.

En étant agent immobilier, vous avez alors tout la faculté de louer à des propriétaires puis de sous louer sur Airbnb et louer avec des loyers plus importants et dégager ainsi du profit/bénéfice.

Néanmoins, cela nécessite des diplômes dans ce domaine que vous n’avez pas forcément.

 

 

Bail professionnel

Alors il existe une dernière solution et c’est celle que j’utilise pour mes projets de sous-location à haut rendement : la sous-location avec un bail professionnel.

Un bail professionnel est rédigé entre une entreprise que vous allez créer spécialement pour l’occasion avec le propriétaire du logement. Ce bail doit impérativement être fait par un avocat car c’est un contrat spécifique qui fixe les modalités du partenariat.

J’ai moi même réalisé ce contrat avec mon avocat et il m’en a coûté 2000€ mais je peux réutiliser ce contrat sur les autre logements avec lesquels je vais contractualiser. Un investissement important qui vous permet d’une part de contractualiser de manière légale ce business mais aussi de rassurer le propriétaire ou l’investisseur car il verra que vous êtes sérieux, professionnel et que vous savez de quoi vous parlez.

Ce bail ne devra pas excéder une durée maximale de sous location de 3 ans et dans ce même contrat vous pourrez fixer les modalités de sortie, notamment le préavis à respecter pour rompre le contrat, ainsi que à partir de quel moment vous pouvez le rompre (exemple 3 mois) ce qui peut vous permettre de tester le marché quelques mois et si la rentabilité n’était pas au RDV de sortir et quitter le logement en respectant les délais que vous aurez vous mêmes renseignés et fait signer au propriétaire.

Une fois ce bail signé avec le propriétaire alors vous pouvez vous lancer pleinement dans le location en courte durée et commencer à encaisser vos premiers revenus locatifs Airbnb.

Une fois que vous avez réalisé le bail commercial avec votre avocat, vous allez pouvoir ainsi le présenter au propriétaire qui va vous louer son logement. Il risque certainement de vous demander si cela risque de changer quelque chose pour lui et va certainement vous demander qui va payer la taxe d’habitation.

Vous pouvez télécharger ce bail professionnel en cliquant sur ce lien.

📌 Bail sous-location Airbnb à télécharger ici

 

Différents modes d’exploitation

Vous disposez de 3 modes d’exploitation :

  • La location au format partage de bureaux, type coworking, vous louez des plateaux ou de grands espaces que vous découpez en petits espaces pour des entreprises qui souhaitent travailler en mode open space à plusieurs.
  • La location en colocation : vous cherchez des appartements assez grand minimum 3 chambres que vous louez ensuite à la chambre.
  • La location en courte durée sur Airbnb : vous louez des appartements que ensuite vous sous louez à la nuité sur des plateformes de location en courte durée.

 

Pas de taxe d’habitation mais taxe de séjour

Il n’y aura pas de taxe d’habitation compte-tenu que vous n’allez pas habiter dans le logement mais que vous allez l’exploiter en location courte durée.

Il y aura par contre une taxe de séjour à verser qui sera directement collectée par Airbnb lorsque vos voyageurs enregistreront leur réservation sur la plateforme.

Si vous ne passez pas par Airbnb, par exemple avec Booking.com ou en direct ou depuis Leboncoin, vous devrez facturer la taxe de séjour et la déclarer tous les trimestres mais également la reverser à la commune.

 

Déclaration en mairie de votre activité

Vous allez devoir déclarer votre sous-location auprès de la mairie comme un meublé de tourisme en utilisant notamment le CERFA 14004. Ce document est disponible sur le site www.service-public.fr

Par défaut, l’appartement ou la maison n’est pas classé. Vous avez la possibilité de le faire classer par un organisme agréé COFRAC (Comité Français accréditation).

 

Déclaration auprès du greffe du tribunal

Compte-tenu que vous allez sous louer le logement dans le cadre d’une activité professionnelle, vous allez devoir créer une société commerciale type SA, SAS ou SARL. Je ne vais pas rentrer dans les détails dans cet article sur comment créer une société commerciale mais vous trouverez sur google ou directement auprès du Tribunal de Commerce toutes les informations nécessaires pour créer votre société. Il faudra particulièrement faire attention sur la dénomination et l’objet de votre société.

Si vous souhaitez vous lancer sans avoir à supporter trop de frais de constitution mais également de gestions, notamment frais comptable, bilan annuel, vous pouvez envisager de vous déclarer en Auto-entrepreneur dans le cadre d’une micro-entreprise. Vous pouvez aussi envisager l’EIRL entreprise individuelle à responsabilité limitée. Le gros avantage est que les frais sont limitées, vous êtes sous le régime d’une entreprise (donc possibilité de déduire des charges) et que votre patrimoine est protégé.

Il faudra consulter un comptable pour choisir le bon statut.

Pour votre information, si vous choisissez le statut auto-entrepreneur, vous êtes dans la catégorie prestation de services, donc vous êtes limités à 70.000€ et vous payez vos charges sur le Chiffre d’Affaire réalisé, contrairement à une entreprise où vous êtes taxés sur les bénéfices et seulement si vous prenez une rémunération de gérant dans le cas d’une SARL par exemple… l’Impôt sur les sociétés étant limités à 15% si vous ne distribuez pas de bénéfices.

 

TVA

Compte-tenu que cette activité n’est pas considérée comme para hôtelière, vous n’êtes pas assujettis à la TVA.

Les prestations para-hôtelières regroupent :

  • l’accueil ;
  • le linge de maison (autre qu’à l’arrivée et à la sortie du local loué) ;
  • le nettoyage des locaux (autre qu’à l’arrivée et à la sortie du local loué) ;
  • les petits déjeuners.

Cela signifie donc qu’il n’y a pas de TVA sur les réservations mais vous ne pouvez pas non plus déduire la TVA sur vos achats, je pense notamment à l’achat des meubles pour aménager votre logement en sous-location.

 

Changement de destination

Si vous vous lancez dans la sous-location dans une commune de plus de 200.000 Habitants vous devrez demander au propriétaire de faire un changement de destination. En effet, il devra déclarer à sa commune que son appartement devient un local commercial louée à une entreprise qui réalise des prestations autour du tourisme.

 

Sous-location à haut rendement

Je réalise personnellement de la sous-location pour faire de la location en courte durée sur Airbnb, c’est à dire de la location à haut rendement. Mais rien ne vous empêche de faire également de la colocation qui est également une excellente technique pour réaliser un haut rendement locatif.

Le type de logement que vous allez cibler sera un peu différent, plutôt des grands appartements alors que en location en courte durée, vous allez plutôt vous concentrer sur des studios, des T1, T2 ou T3.

 

Comment trouver un logement pour faire de la sous-location ?

Vous avez 2 possibilités : soit passer par un agent immobilier à qui vous aurez bien expliqué votre souhait, ce que vous recherchez et comment vous fonctionner, soit utiliser le site Leboncoin par exemple qui regorge de logement à louer. Vous pouvez commencer vos recherches par des appartements en meublés car ceux-ci sont déjà équipés avec du mobilier mais je vous recommander plutôt de cibler des logements nus, sans meubles.

En effet, la plupart des appartements en meublés sont assez pauvres en équipement et les meubles trop anciens, pas de décoration sexy, rien de contemporain … bref il va manquer tout ce qui peut créer le coup de coeur pour vos futurs loueurs sur Airbnb.

L’avantage de louer un appartement nu vous laisse le champs libre pour totalement meubler et équiper le logement aux goûts et couleurs actuelles. Si vous ne savez pas, faites appels sinon à un décorateur intérieur ou inspirez vous des listings/annonces sur Airbnb les plus consultées afin de « copier » le style de décoration et d’agencement des appartements qui sont en lignes.

Si vous souhaitez un haut rendement, vous allez devoir louer cher et pour louer cher vous allez devoir créer le coup de coeur dès la 1ère photo qui sera affichée sur Airbnb, Booking.com, Expedia ou Abritel.

Egalement les loyers qui sont pratiqués sur des appartements meublés sont plus élevés que des logements loués en nus donc vous avez tout intérêt à repérer des logements en nus et les meubler par vous même.

Quels appartements ou propriétés vous devez cibler ?

Repérez les logements bien situés, c’est à dire ceux situées en centre ville ou proche des transports en commun, c’est essentiel mais pas suffisant. Vous devez aussi sélectionner les logements où les murs sont blancs ou de couleur contemporaine … pas de murs avec tapisserie ou trop chargés de motifs.

Pour vous aider, regardez encore les annonces sur Airbnb, celles qui sont les plus visitées, les plus notées, ou bien inspirez vous des hôtels.

L’idée c’est que vous trouviez un logement facile à aménager et à décorer car ce n’est pas votre appartement, vous allez uniquement l’équiper et le décorer donc vous devez limiter les investissements qui portent sur l’amélioration du logement… ou alors cela doit faire l’objet d’une négociation avec le propriétaire lorsque vous le rencontrez.

Une fois le logement trouvé, il va vous falloir convaincre le propriétaire de vous laisser réaliser votre activité.

 

Convaincre un propriétaire de sous-louer son logement

Cette partie peut paraître difficile mais avec les bons arguments vous allez pouvoir facilement convaincre un propriétaire.

  • Garantie des loyers : compte-tenu que vous êtes en entreprise et que vous faîtes votre business sur le logement, vous avez de quoi payer le loyer mais également pour continuer votre activité vous devrez bien payer votre loyer sinon au risque de vous voir expulser du logement
  • Bail/Contrat : ce contrat est protecteur vous même mais également pour le loueur, le propriétaire. En effet, si vous ne payez pas, le propriétaire pourra alors vous expulser et ce contrat est bien plus protecteur pour le propriétaire qu’un contrat de location traditionnel loi 1989 d’habitation.
  • Entretien régulier : après chaque checkout, vous ou les femmes de ménage qui viendront nettoyer le logement feront un report des éventuelles dégradations … vous pourrez alors indiquer au propriétaire que toute détérioration enregistrée sera réparée immédiatement car cela remettrai alors en danger votre activité. En effet, si vos locataires ne sont pas satisfait ils vous laisseront alors un mauvais commentaire/avis sur les différentes plateformes de location en courte durée et ça, vous ne pouvez pas vous le permettre !
  • Caution / Assurance : vous prendrez une caution pour chaque réservation qui couvrira les dégâts qui pourraient avoir lieus. Mais également vous avez une assurance de 800.000€ qui pourrait être actionnée dans le cas d’un gros problème ou d’un gros dégât dans l’appartement. Cette assurance c’est celle d’Airbnb qui couvre chaque réservation. Bien entendu inutile d’expliquer au propriétaire le fonctionnement mais vous pouvez lui préciser que vous avez une assurance en béton !

 

Mise en exploitation

Une fois le logement trouvé, le propriétaire convaincu de votre projet, alors vous lui faites signer le bail contrat commercial et vous pourrez alors lancer votre exploitation !

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